[단독]'압구정3구역 용적률 360%' 진실은

[이데일리 전재욱 기자] 압구정3구역 재건축 설계자 선정 과정에서 불거진 잡음이 쉽사리 가라앉지 않고 있다. 서울시는 압구정3구역 조합이 선정한 희림건축에 대해 무효라며 재공모를 압박하고 있고 조합은 문제가 없다며 서울시와 맞서고 있다. 양측이 대치 중인 가운데 조합의 ‘설계 공모지침’을 단독 입수해 전격 해부했다. 여러 이해 당사자의 주장보다 공정하고 절대적인 기준인 ‘공모지침’을 따지는 것이 소모적인 논쟁을 줄일 수 있어서다.

[이데일리 문승용 기자]

31일 이데일리가 확보한 압구정3구역 설계 공모지침을 보면 조합은 ‘심사 시 실격처리대상’ 기준을 명시하고 있다. 구체적으로 건폐율 50%, 용적률 3종일반주거지역 300% 이내로 제한을 뒀다. 기준을 어기면 실격처리 대상으로 간주한다는 게 지침 골자다.

이 지침은 조합이 서울시의 신속통합기획(신통기획)의 틀 안에서 마련한 것이다. 압구정3구역은 3종일반주거지역에 해당하므로 용적률 300%가 최대다. 희림건축은 조합에 건폐율 73%, 용적률 360% 방안을 담은 제안서를 제출했다. 공모지침 틀에서 보면 희림건축의 제출안은 실격처리대상에 해당할 수 있다.

다만 예외적으로 ‘용적률 300%’ 초과 적용이 가능하다면 얘기는 달라진다. 희림건축이 노린 것도 ‘예외’였다. 이를 위해 꺼낸 카드는 세 가지다. 우선 서울시 ‘아파트지구 지구단위계획 전환 지침’ 상 용적률 인센티브였다. 친환경 단지에 용적률 20%를 추가로 부여한다는 점에 주목했다. 이를 통해 용적률 360%(300%X120%)를 확보하리라 전망했다. 하지만 이 셈법에는 ‘인센티브 20%’가 중복으로 적용되면서 제안을 접은 것으로 알려졌다.

이어 나온 방안은 서울시 ‘창의·혁신 디자인 시범사업’이다. 사업자에게 ‘용적률 최대 1.2배 완화’ 특례를 적용하는 게 골자다. 그러면 ‘360%’(신통기획 용적률 300%X특례 용적률 1.2배) 용적률을 달성할 수 있다고 봤다. 그러나 애초부터 무리였다. 이 사업은 ‘정비계획은 제외한다’는 단서가 달렸기 때문이다. 압구정3구역은 정비계획에 해당하는 터에 용적률 완화 특례 적용 대상으로 보기 어렵다.

끝으로 제시한 돌파구는 ‘국계법’(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)이다. 법은 시행령에서 ‘지구단위구역 외의 제3종일반주거지역’은 용적률 최대한도(300%)를 120%까지 완화할 수 있다고 정했다. 희림건축은 이 법령을 돌파구로 삼고자 서울시에 유권해석을 요청했다. 서울시는 ‘지구단위구역 외의 제3종일반주거지역은 용적률 120% 완화가 가능하다’고 회신했다. 희림건축은 서울시 공문을 근거로 삼아 용적률 360%를 달성할 수 있다고 봤다.

희림건축이 서울시에 ‘국계법’ 조항 유권해석을 요청하고 회신받아 홍보에 활용한 공문. 이를 바탕으로 용적률 360%가 가능하다고 했으나 결국 총회 당일은 용적률 300%로 낮춰 제시했다. 압구정3구역은 ‘지구단위구역 외의 제3종일반주거지역’에 해당하지 않는다는 게 서울시 유권해석이다.(사진=압구정3구역 조합)

그러나 시 공문은 압구정3구역은 국계법상 용적률 완화 대상이 아니라는 취지였다. 희림건축의 공문에 회신한 서울시의 담당자는 “법령의 ‘지구단위구역 외의’는 압구정3구역을 제외한다는 의미”라고 설명했다. 취지를 오해한 희림건축은 이로써 용적률 완화가 가능하리라고 판단했다. 그러면서 공문을 홍보 과정에서 활용했다.

결국 희림건축은 조합원 투표 당일 ‘용적률 300%’를 조합에 제시하고 설계자에 선정됐다. 앞서 ‘용적률 360%’를 위해 꺼낸 방안 세 가지가 모두 무위로 돌아간 셈이다. 이런 터에 ‘설계 공모지침’에서 정한 ‘실격처리 대상’에 해당한다는 것이 탈락한 해안건축과 서울시의 주장이다. 희림건축은 압구정3구역 설계자 선정에 대한 공식 입장을 내지 않고 있다.