유망지역 찾는 것이 투자 첫걸음[대박땅꾼의 땅스토리]

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 초보 투자자를 만나면 반드시 “어느 지역에 투자하면 좋은가요?”라는 질문을 받습니다. 제 대답은 그때그때 달라집니다. 15년 전 제가 처음 투자를 시작할 때는 평택이라고 답했습니다. 당시는 고덕신도시도 세종시도 없었을 때였습니다. 그랬기에 그 지역에서 소액투자가 가능했습니다. 실제로 500만 원으로 투자를 한 곳도 있습니다.

전은규 대박땅꾼 부동산연구소장.

지금은 솔직히 그 지역에 그 금액으로 투자할 만한 곳이 남아있지 않습니다. 토지투자는 앞서 언급한 대로 시간과 사람에 투자하는 겁니다. 우리의 미래는 지금 이 시간에도 계속해서 변화하고 있습니다. 그렇기에 매년 새로운 유망지역이 떠오릅니다. 그 지역을 알아내는 게 투자의 첫걸음 이라 할 수 있지요.

전국의 개발계획을 알기 위해서는 관련 부처나 지자체 사이트를 순례해야 합니다. 저는 국토교통부(국토부), 한국토지주택공사(LH) 등 대규모 개발계획을 수립하고 진행하는 부처나 기관 홈페이지를 수시로 찾아갑니다. 그곳에서 우리나라 전역을 대상으로 한 개발계획 정보를 얻을 수 있습니다. 국토부에서 발표한 제5차 국토종합개발계획에는 2020년부터 2040년 까지 20년 동안 우리나라를 어떻게 개발하겠다는 내용이 담겨있습니다. 일정까지도 대략 알 수 있지요. 투자를 하려면 반드시 머릿속에 담고 있어야합니다. 통계청 사이트도 자주 들러 어느 지역이 인구가 늘고 어떤 곳이 줄었는지 알아봅니다. 당연히 인구가 늘어나는 곳에 투자를 해야겠지요. 인구가 줄어드는 곳은 땅값도 내려갈 수 밖에 없습니다. 토지투자 초보자들은 호재에 민감합니다. ‘호재= 수익’이라는 등식이 머릿 속에 있지요. 지인이나 부동산중개소 등으로 부터 갖가지 호재를 귀담아 듣습니다.

기획부동산업자에게라도 걸리면 대박 호재의 환상에서 헤어나기가 어렵습니다. 호재의 종류도 갖가지 입니다. 새로 도로가 난다거나, 대단위 산업단지가 들어선다는 건 누가 봐도 호재이지요. 사람들이 기피하는 혐오시설이 이전하거나 시군이 합쳐지는 것도 호재입니다. 심지어 사람들의 라이프스타일이 호재로 반영되는 지역도 있습니다. 베이비부머 세대들의 은퇴 시기에 전원생활 수요가 부각되면서 전원주택 지의 인기가 급부상했던 때를 생각하면 금방 이해할 수 있습니다. 코로나19 팬데믹 이후로 ‘언택트’라는 개념이 부상하며 단독주택 부지에 대한 수요가 늘고 있다고 하는데요. 이렇게 호재가 넘쳐 나다보니 모든 땅 은 한 두 가지씩 호재를 안고 있다는 말도 있습니다. 실제로 부동산중개소에 가서 듣다 보면 호재 없는 땅이 없습니다.

이 많은 호재들 중에서 진짜 호재를 어떻게 구별해내야 할까요? 답은 시간입니다. 언제 그 호재가 실현되느냐 하는 것이지요. 호재가 들려올 때는 당장이라도 실현될 것 같습니다. 길어야 1~2년 후 가시화되니 빨리 투자해야 한다고 합니다. 하지만 실제로는 10~20년이 지나도 여전히 계획으로만 남아있는 호재가 대부분입니다. 국가에서 집행하는 국토종합개발계획은 20년 단위로 조정합니다. 그래서 무척 오랜 세월이 걸릴 것만 같습니다.

하지만 각각의 프로젝트를 보면 시기가 있고 1~2년 늦춰지더라도 결국은 시행이 됩니다. 그래서 국토종합개발계획을 참고하여 투자계획을 세우라고 말씀드린 겁니다. 또 하나의 기준이 있다면 앞서 말씀드린 도로와 인구입니다. 도로가 나고 인구가 늘어난다는 건 개발호재가 실제로 작동하고 있다는 뜻입니다. 그런 곳에 투자하면 실패할 위험이 없습니다. 호재가 가시화될 시기를 확정할 수는 없지만 가능성이 높을 경우 포트폴리오에 넣어두는 용기도 필요합니다.