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- [웰스투어 2017]주상복합은 피하고 도시정비구역 주목하라
- [부산=이데일리 특별취재팀] “가격 오른 아파트 분양권 팔 때에는 배우자에게 증여한 후 파세요. 세금 안 내도 됩니다“ “부동산 투자만 발품 파나요? P2P에 투자할 때에도 발품을 팔아야 합니다” “주상복합 건물은 절대 사지 마세요. 대신 구도심 정비구역 재건축·재개발에 관심을 가지세요”19일 부산 동구 범일동 KB아트홀에서 열린 ‘제7회 웰스투어 in 부산‘에서는 주식과 부동산, P2P(개인간)금융, 절세에 이르기까지 재테크족이 관심 가질만한 분야를 총망라해 다뤘다. 이론뿐 아니라 실전투자에 필요한 투자정보를 족집게처럼 찍어줬다. ◇정책에서 비롯된 수급을 봐라…4차 산업혁명·사드·개헌 관련株 주목첫 세션 강사로 나선 이난희 이데일리ON 전문가는 수급이 깡패라며 강연 내내 ‘주가=수급’ 원칙을 강조했다. 그는 “대형주건 중·소형주건 주식에서 돈을 벌려면 수급을 볼 줄 알아야 한다”며 “펀더멘털이 아무리 좋아도 수급이 뒷받침돼야 오르기 때문”이라고 조언했다. 수급을 테마주, 정책과 연결해 설명했다. 이 전문가는 “수급이라는 것은 환경이 조성돼야 하고 환경은 정부가 만든다”며 “정부의 움직임을 예의주시하라”고 조언했다. 대표적으로 4차산업과 사드, 개헌 이슈 등을 제시했다. 특히 새 정부가 풀어야 할 두 가지 숙제가 바로 사드와 개헌인 만큼 관련주에 주목할 필요가 있다고 강조했다. 다만 수급 관련 종목을 좁게 선별해 투자할 것을 권했다. 이 전문가는 “과거와 시장행태가 많이 달라졌다”며 “시장이 얇아져서 가는 종목만 간다”고 말했다. 가령 4차산업 관련주도 넥스트칩(092600), 모바일어플라이언스(087260), 아남전자(008700) 등 일부 종목만 상승추세를 타고 있지 전체 관련 종목이 다 움직이는 게 아니라는 설명이다.◇한 끗 차이로 갈리는 절세와 세금폭탄 두 번째 세션 강사로 나선 안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 부동산 무턱대고 매매하지 말고 반드시 양도소득세 먼저 고려하라고 조언했다. 한 끗 차이로 양도소득세가 수십 배 이상 늘어날 수 있기 때문이다. 그는 아파트 등 부동산을 팔 때 배우자에게 먼저 증여한 후 매도하는 방법을 권했다. 배우자 간 증여공제액은 10년간 6억원이므로, 취득가액이 낮은 부동산의 경우 배우자에게 증여해뒀다가 5년 후에 처분하면 증여가액이 취득가액이 돼 양도차익을 줄일 수 있기 때문이다. 다만, 아파트 분양권은 주택이 아니어서 5년 기한을 지키지 않아도 된다고 귀띔했다. 그는 “분양권이 프리미엄이 붙어도 6억원 미만일 때 배우자에게 증여하고 3개월 안에 팔면 취득가액과 매도가액 간 차이가 거의 없어 세금을 낼 필요가 없다”고 설명했다. 아울러 분양권 매매할 때 잔금도 유의해야 한다고 강조했다. 취득세를 아끼기 위해 잔금을 납부하기 전 권리의무를 승계하는 경우가 있는데 잔금납부지정일에 연체료를 최소로 물기 위해 잔금을 거의 다 납부하고 극히 일부만 남겨 두면 과세당국이 아파트로 취급하는 경우가 있다는 것이다. 안 세무사는 “연체료가 13~18%라 이를 아끼려고 잔금을 500만원 가량 남기는데 이 경우 미등기한 것으로 간주해 세율을 70% 적용한다”며 “이를 피하려면 잔금을 10% 이상은 남겨야 한다”고 조언했다. ◇주상복합 피하고 재건축 재개발에 주력한국인 자산 중 절반 이상을 차지하는 부동산. 특히 새 정부가 들어선 만큼 부동산 정책과 이에 따른 영향에 대한 관심이 높았다. 박용민 현진개발 및 현진종합건설 대표는 “보유세 인상, 전·월세 상한제, 초과이익환수제 등은 부동산 가격에 악영향을 미치는 만큼 유보될 가능성이 높다”고 분석했다. 보유세를 인상하면 양도세나 취득세를 완화해야 하는데 집주인은 세금을 세입자에게 전가할 수 있으므로 세입자에게 피해가 돌아가는 정책을 펴기 어렵다는 논리를 폈다. 박 대표는 재건축이나 도심재생사업 투자에 집중할 것을 권했다. 박 대표는 “서울은 지난 2월부터 지방은 5월부터 구주택을 살 때 무조건 1년부터 원금을 갚아야하기 때문에 돈이 재건축, 재개발, 새 집으로 몰리는 지형변화가 나타날 것”이라며 “특히 도심정비사업은 부동산 시장 3대 흐름 중 하나로 구도심 정비구역은 투자 포인트가 될 수 있다”고 설명했다. 다만 주상복합건물에는 투자하지 말라고 강조했다. 그는 “부동산의 본질은 토지의 영속성인데, 이 본질과 가장 배치되는 것이 주상복합건물”이라며 “대지지분이 적어 재건축으로 인한 차익실현이 쉽지 않다”고 설명했다. 재개발·재건축에 직접 투자하기 어렵다면 간접 투자 관점에서 관련 기업을 매수하는 방법을 제안했다. GS건설(006360), 대우건설(047040), 현대엘리베이터(017800), 한국토지신탁(034830), 한국자산신탁(123890) 등을 추천했다. ◇P2P 투자할 때에도 발품 필요저금리 시대 평균 8% 수익률로 신종 재테크 수단으로 떠오른 P2P금융 투자에 대한 관심도 뜨거웠다. P2P 금융사가 140개를 넘어서면서 어떤 업체에 투자해야할 지 고민에 빠진 참석자들에게 권영철 티끌모아태산 대표는 상환 안전장치를 갖추고 있는지를 꼼꼼히 살피고 발품도 팔라고 조언했다. 권 대표는 “P2P업체에서 한 빵집에 대출해줄 자금을 모집한다면, 실제로 해당 빵집을 찾아가 장사가 잘되고 있는지를 확인해야 한다”며 “또 어떤 담보를 잡고 있는지, 어떤 프로그램을 보유하고 있는지 등을 통해 안전장치가 제대로 작동하는지도 체크할 필요가 있다”고 말했다. 연체율과 부도율 확인은 필수다. 연체가 몇 건 있었는지, 왜 연체가 됐는지 등을 살펴봐야 한다. 아울러 누적 투자액이 많아 시장점유율이 높다고 투자하는 것도 바람직하지 않다고 강조했다. 권 대표는 “P2P금융의 역사가 오래되지 않아 이제 2년 차, 3년 차에 접어든 곳이 많다”며 “업력이 짧아서 부도가 아직 안 난 곳도 있고 나온 지 얼마 안 돼 연체 및 부도가 낮은 금융상품도 있다”고 설명했다.◇귀농귀촌 비용절감이 관건…조합 활용하라100세 시대 은퇴 후 귀농, 귀촌에 대한 관심이 높은 만큼 관련 강연도 상당한 호응을 얻었다. 박철민 대정하우징 대표는 귀농, 귀촌과 전원생활을 준비하는데 비용을 최소화하기 위해서는 주택조합을 활용하고 권했다. 박 대표는 “주택조합을 통해 귀농에서 20%가량 차지하는 개발부담금을 줄일 수 있고 입주 후에는 정부의 여러 가지 보조지원 정책 헤택을 볼 수 있다”며 “출구전략도 용이하다”고 설명했다. 아울러 건축 인건비를 줄일 수 있도록 동호회에 가입해 품앗이를 하는 것도 비용을 줄일 수 있는 방법으로 꼽았다. 귀농, 귀촌시 어떤 작물을 경작할 것인가도 중요하다. 박 대표는 “최근에는 곤충사업도 뜨고 있다”며 “수익성이 높고 미래식량으로 대체될 것이란 전망에 정책적 지원도 받을 수 있다”고 말했다. ※특별취재팀=금융부 권소현·문승관 차장, 김경은·장순원·노희준·전상희 기자
- [웰스투어 2017]"재건축 시장 투자 유효…주상복합건물은 절대 사지마라"
- [이데일리 김경은 기자] “주상복합건물에 투자하지 마라. 부동산의 본질에서 가장 배치되는 것이 주상복합이다.”박용민 현진개발 및 현진종합건설 대표는 19일 부산 동구 범일동 KB아트홀에서 열린 ‘제7회 웰스투어 in 부산‘ 행사 세션3에서 “새 정부 부동산 정책방향분석과 창원, 부산, 울산 부동산 투자전략’을 주제로한 강의에서 이같이 말했다. 박 대표는 “부동산의 본질이 뭔가. 부동산의 본질은 토지의 영속성인데, 이 본질과 가장 배치되는 것이 주상복합건물”이라며 “부산은 유독 주상복합이 많은데 이는 주상복합의 특성과 연관돼있다”고 말했다. 그는 “부동산은 평당 얼마인지를 기준으로 생각하지 말고 대지지분당 평당 얼마인지가 가장 정확하게 가치를 반영하는 것”이라며 “건물의 가격보다 대지가 얼마인지를 먼저 생각하고 부동산을 투자하는 것이 제대로 된 투자”라고 말했다. 박 대표가 주상복합 투자를 하지 말라고 주장하는 이유는 ‘재건축‘으로 인한 차익실현이 쉽지 않아서다. 그는 “주상 복합은 대지지분이 적어 재건축할 때 차익을 볼 수 있는 가능성이 극히 적다”며 “평생사는 집은 단독주택이 아니면 없고, 백세시대에 주상복합은 옳은 선택이 아니다”고 말했다. 이같은 투자제언에 이어 박 대표는 새 정부의 부동산 정책과 관련해 보유세 인상, 전월세 상한제, 초과이익환수제 등은 부동산 가격에 악영향을 미치는 만큼 유보될 가능성이 높다고 보고 재건축이나 도심재생사업 투자에 집중하라고 조언했다. 그는 “보유세를 인상하면 양도세나 취득세를 완화해야 한다”며 “집주인은 세금을 세입자에게 전가시킬 수 있으므로 세입자에게 피해가 돌아가는 정책을 펴기는 어렵다”고 말했다. 또 그는 참여정부 당시 종합부동산세를 만든 김수현 사회수석의 임명으로 종부세 정책이 강화할 것이란 전망보다 외려 완화할 가능성을 점쳤다. 서울 기준으로 아파트 평균가격이 6억원을 넘어서면서 과거 기준이 실정에 맞지 않기 때문이다. 그는 “종부세 기준을 9억원에서 11억원으로 완화시킬 가능성이 있다”고 말했다. 박 대표는 “가장 관심을 가져야할 정책 방은 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 강화 여부와 가계부채 통제 방향”이라며 “이번 정부에서는 빚내서 무리하게 투지하지 말라는 기조”라고 말했다. 관건은 총체적상환능력비율(DSR)의 도입으로 그는 “쓰지 않는 마이너스 통장 한도를 줄이고 신용카드 할부도 줄여라”며 “대출을 잘 관리해야한다”고 말했다. 부동산 가격은 금융이 바뀌면 바뀐다는 것의 그의 지론이다. 박 대표는 “주택담보대출이 도입된 2004년, 전세자금대출제도가 도입된 2013년은 무조건 샀어야 했다”며 “이제는 재건축 시장과, 분양권 시장을 주의깊게 봐야한다”고 강조했다. 서울은 지난 2월부터 지방은 5월부터 구주택을 살때 무조건 1년부터 원금을 갚아야하기 때문에 돈은 재건축, 재개발, 새집으로 바뀌는 금융지형의 변화가 나타날 것으로 봤다. 부동산 가격 억제의 가장 큰 원인으로 지목되고 있는 가계부채와 관련해서는 지나친 우려는 금물이라고 봤다. 그는 “우리나라 GDP와 비슷한 수준인 1300조원의 가계부채는 경제성장에 따른 총량 증가로 자산가격에 미치는 영향은 크지 않을 것“이라며 ”가계대출 연체율이 역대 최저이고 생각보다 가계의 상황은 크게 나쁘지 않다“고 말했다. 이어 그는 “목돈이 생겼다고 투자하지 말고 가장 큰 빚인 주담대부터 갚아야 한다”며 “저성장에 수익률은 떨어질 수밖에 없고 저성장기에는 현금흐름이 중요한 만큼 부동산 투자를 새로 하려면 새로운 대출한도가 생기기 때문에 갚아나가야한다”고 했다. 또 “도심정비사업은 부동산 시장 3대 흐름 중 하나로 구도심 정비구역은 투자 포인트가 될 수 있다”며 “청년 주택문제 해결을 위해 임대주택 공급을 확대하려는 정책은 모든 후보가 동일했지만, 재원 마련이 어려운 반면 구도심 정비구역을 중심으로한 도심정비사업 시장 규모는 지속적으로 확대될 수밖에 없다”고 그는 진단했다. 이에 박 대표는 “부동산 투자는 구도심 지역을 중심으로하고 간접 투자는 관련 기업을 매수하는 방식을 쓰면된다”며 “GS건설, 대우건설, 현대엘리베이터, 한국토지신탁, 한국자산신탁 등을 추천했다. 이밖에도 전월세 상한제의 유보 가능성 초과이익환수제의 유예가능성 등도 점쳤다. 다만 재건축, 재개발 지역에 대한 관심은 유효할 것으로 내다봤다.
- 현대해상, ‘Tower 730’ 준공식 개최
- [이데일리 김경은 기자] 현대해상은 19일 서울 잠실에 자회사인 현대인베스트먼트자산운용의 부동산 개발 펀드를 통해 완공된 ‘Tower 730’의 준공식을 개최했다고 밝혔다.이날 준공식에는 현대해상 정몽윤 회장, 박찬종 대표이사, 임직원 및 하이플래너와 현대인베스트먼트 김석중 대표, 현대건설 정수현 사장, 한라건설 박철홍 사장, 간삼건축 김태집 사장, 쿠팡 박대준 이사 등 50여 명이 참석했다.현대해상이 사모투자펀드를 조성해 신축한 ‘Tower 730’은 잠실대교 남단 상업·업무 지구에 위치해 있으며 지난 2014년 4월 착공하여 약 3년 만인 올해 2월 완공됐다. 대지면적 7299.60㎡(2208평)·연면적 8만728.63㎡(2만4420평)에 지하 4층 지상 27층 규모로 지상 3층 이상은 현대해상 및 계열사, 쿠팡 본사가 입주해 있으며, 지하 및 지상 1~2층은 주차장과 레스토랑 등 상업시설로 활용되고 있다.정몽윤 현대해상 회장은 인사말을 통해 “Tower 730의 착공부터 완공 단계까지 애써주신 관계자 여러분 모두에게 진심으로 감사드린다”며 “모든 분들이 애써서 준공한 건물을 쓸모 있게 충실히 관리하는 것도 매우 중요하다”고 말했다. 현대해상은 영업조직인 강남지역본부와 현대C&R, 현대HDS, 현대하이카손사 등 주요 계열사의 ‘Tower 730’ 이전을 통해 향후 서울 동남권에서의 영업 경쟁력을 더욱 강화한다는 계획이다.
