美 부동산시장 `모기지`發 대란오나

[이데일리 권소현기자] 미국 부동산 시장의 숨겨진 뇌관이 드러나고 있다. 주택경기가 좋았던 시절, 신용상태에 대한 면밀한 점검없이 마구잡이로 풀려나간 서브프라임 모기지 대출이 미국 부동산 시장의 최대 불안요인으로 떠올랐다.
 
부동산 경기가 침체기에 접어들자, 그동안 무분별하게 주택담보대출에 나섰던 금융기관들은 대규모 부실을 떠안게 됐다. 일부 서브 프라임 모기지 전문업체들은 부실을 견디지 못하고 파산보호의 우산 밑으로 숨어들고 있고, 일부는 신규대출 중단하면서 연쇄부실의 고리 끊기에 나섰다.
 
주택경기가 침체된 상황에서 금융기관이 신규 대출을 중단하고 기존 대출금 회수에 나설 경우 이는 신용경색과 연쇄도산의 악순환을 부를 수 있다.
 
금융기관의 자금줄 조이기가 주택가격 하락을 거쳐 기존 대출채권의 부실화를 초래하고, 담보가치 급락을 우려한 금융기관이 다시 자금줄을 죄는 악순환으로 이어지면서 부동산 대란으로 번질 가능성을 배제할 수 없다는 지적이다.
 
◇폐업에 파산까지..모기지 업계 위기

13일 서브 프라임 모기지 업체인 레스매가 미국 델라웨어주 윌밍턴 법원에 파산보호를 신청했다. 신용도가 떨어지는 고객들에게 대출을 해줬다가 이들이 파산하자 막대한 부실을 안게 됐기 때문이다.
 
레스매는 미국 21위의 서브 프라임 모기지 업체로 지난해 77억달러를 대출해줬다. 전년도에 비해 11% 확대된 규모다.

레스매는 파산보호 신청서에서 "서브 프라임 모기지 시장이 최근 어려움을 겪고 있다"며 "급증하는 개인 파산에 대응할 만큼 충분한 자본을 확보하지 못했다"고 말했다.

또 다른 서브 프라임 모기지 회사인 프레몬트 제너럴은 추가로 대출해주는 `피기백` 모기지를 전면 중단키로 했다.

`피기백`이란 1차로 집값의 80%를 대출해준 이후 나머지 20%를 추가로 대출해주는 것을 말한다. 최근 서브 프라임 대출자들의 파산이 늘어나면서 모기지를 담보로 유동화시키기가 어려워지자 `피기백` 방식의 2차 대출은 아예 하지 않기로 한 것이다.

프레몬트 제너럴은 "투자자들이 더 이상 2차 모기지론에 관심을 갖고 있지 않다"고 말했다. 프레몬트 제너럴의 대출 가운데 2차 모기지가 차지하는 비중은 지난 3분기 6%였으며 작년 1~9월까지 8%였다.

◇부실의 뇌관 `서브프라임 모기지`
 
서브 프라임 모기지 문제가 수면 위로 부각된 것은 지난 7일 HSBC가 작년 부실 모기지 대출이 전체 모기지 대출의 20%에 달할 것이라고 털어놓으면서다. 이를 금액으로 환산하면 105억달러로 월가 전문가들의 예상치였던 88억달러를 훨씬 웃도는 수준.

이어 미국 3위 서브 프라임 모기지 회사인 뉴 센추리 파이낸셜도 손실이 불가피할 것이라고 밝혔고 모기지 렌더스 네트워크 USA는 폐업했다.
 
지난달 오우닛 모기지 솔루션스에 이어 13일 레스매까지 파산보호를 신청하면서 곪을 대로 곪은 모기지 시장 문제가 터지기 시작했다. (☞관련기사 : 서브 프라임 모기지가 뭐길래..美부동산 `비상`)

◇리스크도 급등..주택경기 회복에 걸림돌

 
이에 따라 서브 프라임 모기지 채권의 리스크도 크게 높아졌다. 13일 파이낸셜타임스(FT)에 따르면 BBB- 등급 서브 프라임 모기지 채권의 채무 불이행 위험을 나타내는 ABX지수는 960bp로 거의 1000bp수준에서 거래됐다. 이는 서브 프라임 모기지 우려가 불거진 지난주 650bp, 작년 가을 250bp에 비해 급등한 것이다.

ABX지수는 신용도가 낮은 서브 프라임 모기지 채권의 크레딧 디폴트 스왑(CDS) 비용을 측정한 것으로, 높아졌다는 것은 채무자의 파산위험이 커졌다는 의미다.

이같은 모기지 시장 위기가 미국 부동산 회복에 걸림돌로 작용할 것이라는 우려도 높아지고 있다.

미국 4위의 건설업체인 KB홈은 이같은 모기지 시장 침체로 주택경기 회복도 예상보다 늦어질 것으로 전망했다. KB홈의 최고경영자(CEO)인 제프리 메즈거는 "서브 프라임 시장이 빡빡해진다면 수요에도 영향을 미칠 것"이라고 말했다.

◇`위기는 기회`..대형기관, 서브모기지 인수 붐

부동산 위기를 사업기회로 보고 눈독을 들이는 곳도 나타나고 있다. 수익성이 좋은 자산담보부증권 발행 업무에 있어서 서브 모기지라는 좋은 담보를 확보할 수 있는 기회라는 것이다.

레스매가 파산보호를 신청하자 크레디스위스 그룹은 레스매의 자산을 1910만달러에 인수키로 했다. 메릴린치, 리만브라더스, 모간스탠리, 바클레이즈 캐피탈이 최근 서브 프라임 모기지 업체를 인수한 것도 같은 맥락이다.
 
대형 기관들이 서브모기지 시장에 뛰어드는 것은 앞으로 이 시장이 성장하고, 언젠가 부동산 시장이 회복되면 싸게 매입한 자산이 고수익을 안겨줄 여지가 있다고 판단하기 때문이다. 
 
메릴린치의 가이 스코우스키 애널리스트는 "채무 불이행이 늘어날수록 금융기관들은 이같은 자산을 싸게 인수할 수 있다"며 "특히 베어스턴스와 리만브라더스와 같은 기업들에게 매물로 나온 자산을 싸게 얻을 수 있는 기회"라고 설명했다.