정부도 임대차법 조기정착 실패 인정…‘미친 전세’ 더 오른다

[이데일리 정두리 기자] 정부와 여당이 추진한 새 임대임차보호법이 전세시장 불안의 ‘원흉’이 되고 있다.

한국은행이 최근 전세난의 가장 큰 영향으로 새 임대차법에 따른 수급불균형을 지목한 데 이어 정부도 결국 전셋값 상승 흐름의 원인을 임대차법에 있다고 인지한 모양새다. 전문가들은 내년에도 임대차법을 정착시킬 뚜렷한 정책 수단이 보이지 않아 전세난이 앞으로도 계속될 것이란 전망이다.

사진=연합뉴스

◇임대차법 인한 전세난 후폭풍…정부도 사실상 인정

정부는 17일 발표한 2021년 경제정책방향을 통해 주택시장은 시장·지역별로 상이하나 가격 불안요인이 상존하고 있다고 밝혔다. 특히 전세가격은 임대차3법 등 새로운 제도가 정착되는 과도기적 상황에서 세대분할 증가, 차입비용 부담 완화 등으로 상승 흐름이 나타나고 있다고 평가했다.

이는 지금까지 임대차법 시행이 전세난과 인과관계가 없다는 정부의 입장에서 변화의 기류가 느껴지는 대목이다. 정부와 여당이 추진한 임대차법이 전셋값 상승의 원인이 됐다는 비판이 줄곧 있었지만 정부는 그동안 회피했었다.

앞서 국토교통부는 지난 10월 새 임대차법 시행으로 전세난이 심화하고 있다는 각종 보도에 대해 “전월세상한제와 계약갱신청구권제 등 임대차법 시행과 전세에서 월세로의 전환 추세는 직접적인 인과관계가 없다”며 “현 시점은 코로나19로 인한 경제위기 조기 극복과 저금리로 인해 발생하는 일부 자산가격 상승”이라고 입장을 밝힌 바 있다. 이어 지난달에는 윤성원 국토부 1차관이 한 라디오와 인터뷰를 통해 “임대차3법으로 전세값 상승 원인으로 지목하는 것은 사실과 다르다”며 “지금 전세값이 오르는 것은 저금리와 1·2인 가구 증가로 전세 수요가 늘어났기 때문”이라며 임대차법 여파로 인한 전세난에 대해 선을 그었다.

그러나 한국은행은 최근 전세난의 핵심 원인으로 임대차보호법 실행에 따른 수급불균형이 크다고 지목했다. 한은이 지난달 공개한 금융통화위원회 의사록에 따르면 당시 한은 관계자는 “금리와 전세가격 간에는 통계적으로 유의미한 인과관계가 존재하지 않는다”며 “정부의 임대차보호법 개정안 시행을 전후해 전세가격 상승폭이 확대된 데 비추어 전세수급의 미스매치(mismatch)가 최근 전세가격 상승에 보다 큰 영향을 미친 것으로 보인다”고 했다.

실제 전세가격 상승률은 7월 31일 개정 임대차법이 전격 시행된 이후 지속 상승세다. 한국부동산원의 주택 전세가격 상승률을 살펴보면 서울의 주택 전세가격은 올해 6월 0.15% 수준이였으나 8월 0.43% 9월 0.41% 10월 0.35%, 11월 0.53%까지 상승했다. 지방의 경우 올해 6월 0.18%에서 7월 0.24%, 8월 0.34%, 9월 0.41%, 10월 0.39%, 11월 0.58%까지 전셋값이 치솟았다.

2021년 경제정책방향 주택시장 갈무리. (자료=기획재정부)

임차인 보호 나선다지만…“전세 내년에도 오를 것”

이에 정부는 임차보증금 리스크 완화 등 한계 임차인 보호 강화에 나서며 시장 안정화에 돌입했다. 2021년 경제정책방향에 따르면 정부는 주택도시보증공사(HUG)의 임대보증금 보증 보증료율 70% 인하를 올해 말에서 2021년 말까지 연장하기로 했다. 연간 34조원 수준의 전세보증금 반환보증 규모도 내년 초 확대하기로 했다. 임대차 분쟁조정위원회도 기존 6곳에서 12곳으로 확대해 새 임대차법의 조속한 정착을 위한 기반을 정비한다는 방침이다.

하지만 이 같은 단기 대안은 급등한 전세시장을 잠재우기에는 역부족이라는 평가다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “전세가 급등한 근본적 원인은 공급부족”이라면서 “공급이 부족한 상황에서 새 임대차법을 시행하면서 엎친데 덮친격으로 시장을 불안하게 했다”고 했다. 그러면서 “민간임대 활성화 방안과 함께 민간 정비사업 규제도 획기적으로 풀어주는 전세 대책 후속조치가 선제적으로 필요하다”고 덧붙였다.

상황이 이렇자 내년에도 전세시장 상승세를 점치는 전망이 줄을 잇고 있다.

대한건설정책연구원은 내년 전국 주택 매매가격이 2%, 전셋값은 4% 오를 것으로 전망했다. 한국건설산업연구원은 매매가격은 0.5% 떨어질 것으로 봤지만 전셋값은 5% 상승할 것으로 예상했다. 부동산정보업체 직방은 올해 아파트 매매·전세시장 분석 및 내년도 전망을 내놓으면서 “올해 하반기부터는 전세 거래량이 급격히 줄어드는 양상을 보인다”면서 “임대차 2법 시행 등이 전세 거래량에도 영향을 미친 것으로 보인다”고 봤다. 그러면서 “내년 매매·전세시장도 대체로 불안한 모습이 이어질 것”이라고 내다봤다.