[웰스투어 2017]"재건축 시장 투자 유효…주상복합건물은 절대 사지마라"

[이데일리 김경은 기자] “주상복합건물에 투자하지 마라. 부동산의 본질에서 가장 배치되는 것이 주상복합이다.”

박용민 현진개발 및 현진종합건설 대표는 19일 부산 동구 범일동 KB아트홀에서 열린 ‘제7회 웰스투어 in 부산‘ 행사 세션3에서 “새 정부 부동산 정책방향분석과 창원, 부산, 울산 부동산 투자전략’을 주제로한 강의에서 이같이 말했다.

박 대표는 “부동산의 본질이 뭔가. 부동산의 본질은 토지의 영속성인데, 이 본질과 가장 배치되는 것이 주상복합건물”이라며 “부산은 유독 주상복합이 많은데 이는 주상복합의 특성과 연관돼있다”고 말했다.

그는 “부동산은 평당 얼마인지를 기준으로 생각하지 말고 대지지분당 평당 얼마인지가 가장 정확하게 가치를 반영하는 것”이라며 “건물의 가격보다 대지가 얼마인지를 먼저 생각하고 부동산을 투자하는 것이 제대로 된 투자”라고 말했다.

박 대표가 주상복합 투자를 하지 말라고 주장하는 이유는 ‘재건축‘으로 인한 차익실현이 쉽지 않아서다. 그는 “주상 복합은 대지지분이 적어 재건축할 때 차익을 볼 수 있는 가능성이 극히 적다”며 “평생사는 집은 단독주택이 아니면 없고, 백세시대에 주상복합은 옳은 선택이 아니다”고 말했다.

이같은 투자제언에 이어 박 대표는 새 정부의 부동산 정책과 관련해 보유세 인상, 전월세 상한제, 초과이익환수제 등은 부동산 가격에 악영향을 미치는 만큼 유보될 가능성이 높다고 보고 재건축이나 도심재생사업 투자에 집중하라고 조언했다. 그는 “보유세를 인상하면 양도세나 취득세를 완화해야 한다”며 “집주인은 세금을 세입자에게 전가시킬 수 있으므로 세입자에게 피해가 돌아가는 정책을 펴기는 어렵다”고 말했다.

또 그는 참여정부 당시 종합부동산세를 만든 김수현 사회수석의 임명으로 종부세 정책이 강화할 것이란 전망보다 외려 완화할 가능성을 점쳤다. 서울 기준으로 아파트 평균가격이 6억원을 넘어서면서 과거 기준이 실정에 맞지 않기 때문이다. 그는 “종부세 기준을 9억원에서 11억원으로 완화시킬 가능성이 있다”고 말했다.

박 대표는 “가장 관심을 가져야할 정책 방은 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 강화 여부와 가계부채 통제 방향”이라며 “이번 정부에서는 빚내서 무리하게 투지하지 말라는 기조”라고 말했다.

관건은 총체적상환능력비율(DSR)의 도입으로 그는 “쓰지 않는 마이너스 통장 한도를 줄이고 신용카드 할부도 줄여라”며 “대출을 잘 관리해야한다”고 말했다.

부동산 가격은 금융이 바뀌면 바뀐다는 것의 그의 지론이다. 박 대표는 “주택담보대출이 도입된 2004년, 전세자금대출제도가 도입된 2013년은 무조건 샀어야 했다”며 “이제는 재건축 시장과, 분양권 시장을 주의깊게 봐야한다”고 강조했다.

서울은 지난 2월부터 지방은 5월부터 구주택을 살때 무조건 1년부터 원금을 갚아야하기 때문에 돈은 재건축, 재개발, 새집으로 바뀌는 금융지형의 변화가 나타날 것으로 봤다.

부동산 가격 억제의 가장 큰 원인으로 지목되고 있는 가계부채와 관련해서는 지나친 우려는 금물이라고 봤다. 그는 “우리나라 GDP와 비슷한 수준인 1300조원의 가계부채는 경제성장에 따른 총량 증가로 자산가격에 미치는 영향은 크지 않을 것“이라며 ”가계대출 연체율이 역대 최저이고 생각보다 가계의 상황은 크게 나쁘지 않다“고 말했다.

이어 그는 “목돈이 생겼다고 투자하지 말고 가장 큰 빚인 주담대부터 갚아야 한다”며 “저성장에 수익률은 떨어질 수밖에 없고 저성장기에는 현금흐름이 중요한 만큼 부동산 투자를 새로 하려면 새로운 대출한도가 생기기 때문에 갚아나가야한다”고 했다.

또 “도심정비사업은 부동산 시장 3대 흐름 중 하나로 구도심 정비구역은 투자 포인트가 될 수 있다”며 “청년 주택문제 해결을 위해 임대주택 공급을 확대하려는 정책은 모든 후보가 동일했지만, 재원 마련이 어려운 반면 구도심 정비구역을 중심으로한 도심정비사업 시장 규모는 지속적으로 확대될 수밖에 없다”고 그는 진단했다. 이에 박 대표는 “부동산 투자는 구도심 지역을 중심으로하고 간접 투자는 관련 기업을 매수하는 방식을 쓰면된다”며 “GS건설, 대우건설, 현대엘리베이터, 한국토지신탁, 한국자산신탁 등을 추천했다.

이밖에도 전월세 상한제의 유보 가능성 초과이익환수제의 유예가능성 등도 점쳤다. 다만 재건축, 재개발 지역에 대한 관심은 유효할 것으로 내다봤다.