"강남 테헤란로만 오피스인가?" 서초역은 지금 변화중

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 지하철 2호선 강남역 부근 테헤란로에 집중됐던 강남권 프라임급 오피스 단지가 2호선 서초역 부근으로 확장될 전망이다.

서초역 인근 국군정보사령부 부지에 진행되고 있는 ‘서리풀 복합시설 개발사업’이 올해 1분기경 ‘첫 삽’을 뜰 예정이어서다. 완성되면 연면적 18만평에 이르는 대규모 오피스가 들어서는 만큼 강남권 업무권역의 주요 축이 될 것으로 보인다.

서리풀 지구단위계획구역 특별계획구역A 신축사업 (자료=서울시)

‘서리풀 복합시설 개발’ 올해 1분기 ‘첫 삽’ 예정

3일 부동산업계에 따르면 서울 서초구 서초동 ‘서리풀 복합시설 개발사업’(국군정보사령부 부지 개발)은 올해 1분기 또는 상반기 착공에 들어간다. 이 사업은 엠디엠그룹이 신한은행, 이지스자산운용과 컨소시엄으로 진행 중이다.

개발이 완료되면 서울 서초구 서초동 1005-6번지 일원에 지하 7층~지상 19층, 연면적 약 59만8405.5㎡(약 18만1335평) 규모 오피스와 공연장, 박물관 등을 갖춘 ‘친환경 문화·업무 복합시설’이 조성된다.

서울시에 따르면 향후 이 일대는 축구장 13개 규모의 ‘한국판 실리콘밸리’로 개발될 예정이다.

사업시행자는 에스비씨피에프브이(PFV)다. 에스비씨PFV는 엠디엠플러스(엠디엠 자회사), 신한금융그룹, 이지스자산운용이 지분 투자해 만든 프로젝트금융투자회사다.

에스비씨PFV의 주주 구성은 △엠디엠플러스 △국민은행(이지스전문투자형사모부동산투자신탁312호의 신탁업자) △신한은행 △신한라이프생명보험 △신한투자증권 △신한캐피탈 △이지스자산운용이다.

이 중 지분율이 가장 높은 회사는 엠디엠플러스다. 엠디엠플러스는 문주현 엠디엠그룹 회장의 장녀 문현정씨와 차녀 문초연씨가 각각 지분 47.62%를 보유하고 있다. 문주현 회장도 지분 4.76%를 갖고 있다.

2대 주주는 이지스자산운용이다. 국민은행이 이지스312호의 신탁업자인 만큼 이지스자산운용이 의결권 있는 보통주의 28.95%를 갖고 있어서다. 또한 이지스자산운용은 해당 프로젝트 운영에 필요한 모든 자산의 관리, 운영 및 처분에 대한 업무를 맡고 있다.

이 사업은 오는 2028년 준공될 것으로 예상된다. 준공 시점이 수년 남은 만큼 무인셔틀 도입이 충분히 가능하다는 게 업체 측 설명이다.

무인셔틀이 필요한 이유는 사업지 입구에서 서초역까지 거리가 500m에 이르는데다 도로가 경사져서 걸어서 이동이 불편하기 때문이다. 또한 사업지 면적이 16만5511.4㎡(약 5만154평)로 넓은 만큼 내부에 이동수단이 있으면 더 편리하다.

단지는 이지스자산운용이 작년 2월 준공한 ‘팩토리얼 성수’보다 완성 및 발전된 형태의 오피스 단지가 될 전망이다.

팩토리얼 성수 (사진=이지스자산운용)

팩토리얼 성수는 사용자 편의를 위해 첨단 기술을 곳곳에 반영한 오피스다. 작년 2월 29일 서울 성수동 2가에 지하 5층~지상 10층, 연면적 2만1060㎡(약 6370평) 규모로 준공됐다.

이 건물에는 로봇으로 주차하는 기능이 있다. 또한 임직원은 전용 애플리케이션 ‘탭(Taap)’을 통해 출입, 엘리베이터, 주차, 회의실 예약 등 건물 내 모든 서비스를 이용할 수 있다.

팩토리얼 성수에 적용된 스마트 빌딩 운영체제(OS)는 세계 최대 IT·가전 전시회인 CES에서 혁신상을 받았다. 국내 상업용 오피스 운영시스템이 CES 혁신상을 수상한 것은 이번이 처음이다.

부동산업계 관계자는 “팩토리얼 성수가 테스트베드(시험공간) 오피스 역할이었다면, 서초동 국군 정보사령부 부지 개발은 그보다 완성 및 발전된 개념”이라고 설명했다.

서초역·교대역 ‘법조타운→오피스 단지’로 변모

서초동에 대형 오피스가 들어서면 오피스 근무자들을 위한 편의시설들이 들어서는 만큼 주변 부동산 시장에 파급효과가 클 것으로 보인다.

기존 서초역·교대역 일대는 ‘오피스 단지’라기 보다는 ‘법조 타운’의 성격이 강하다. 대법원, 대검찰청, 서울고등검찰청, 서울중앙지방 검찰청, 서울법원청사, 서울중앙지방법원, 서울회생법원 등 사법부 기관 및 법무부 산하기관들이 근처에 대거 포진해있기 때문이다.

그러나 서리풀 복합시설 개발사업으로 서초역 일대에 큰 오피스 단지가 들어서면 그에 맞는 생태계로 변화할 것으로 보인다.

기존 강남권 업무권역(GBD)은 주로 2호선 강남역 일대 테헤란로와 삼성역 주변에 집중됐다면 향후에는 서초역 주변까지 업무권역이 확장되는 것이다.

서리풀 복합시설 개발사업 부지는 서초동 서리풀 지구단위계획구역 특별계획구역A 일원(구 국군정보사령부 부지)에 해당한다. 이 지역은 서초대로(40m)를 연결하는 서리풀 터널이 지난 2019년 4월 개통해 강남 도심 접근성이 좋아졌다.

이 곳에는 업무시설 외에 공연장, 박물관 등 문화시설도 함께 생긴다. 에스비씨PFV는 지난 2023년 9월 13일 서울시에 도로(2725.2㎡), 문화시설(서초구 공연장 1만576.3㎡, 서울시 박물관 1만6470.8㎡)을 공공기여(기부채납)한다고 공시했다. 증여가액은 3515억4881만원이다.

서리풀 지구단위계획구역 특별계획구역A 배치도 (자료=서울시)

여기 들어설 박물관은 국내 최초 열린 미술관형 수장고인 ‘서리풀 보이는 수장고’다. 스위스 건축설계사무소 ‘헤르조그 앤 드뫼롱’이 설계를 맡는다.

헤르조그 앤 드뫼롱은 스위스 건축가 자크 헤르조그와 피르 드뫼롱이 설립한 회사로, ‘건축계 노벨상’으로 불리는 프리츠커 건축상을 수상했다.

서울시 관계자는 “정보사령부 이전부지인 대규모 유휴부지에 문화·업무공간을 확보했다”며 “서초지역의 새로운 중심지로 지역 발전 및 시민들의 문화 향유 기회를 확대할 수 있을 것으로 기대된다”고 말했다.

오는 6월 28일에는 이 사업 관련 대출 1000억원의 만기가 돌아온다. 앞서 에스비씨PFV는 작년 6월 이 사업 관련 대출약정을 체결하고 총 1조2000억원 규모 대출금을 조달했다.

특수목적회사(SPC) 지아이비서리풀은 작년 6월 28일 대출약정상 일부에 해당하는 원금 1000억원 대출을 실행했다. 대주간 주요 담보청구 및 상환 순위는 동일하다.

대출원금은 오는 6월 28일로 설정한 대출만기일에 일시상환하는 조건이다. 다만 대출약정에서 정한 조건에 따른 조기상환이 가능하다. 대출이자는 매 1개월로 설정한 이자기간에 대해 고정금리로 산정해서 후급한다.

이 대출채권을 기초자산으로 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 300억원과 사모사채 700억원(각각 100억원, 600억원)이 발행됐다. 이 유동화거래의 주관회사는 신한은행이다.