JLL "올해 3분기 서울 오피스시장, 대형거래 증가로 투자 활기"

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 존스랑라살(JLL) 코리아는 올해 3분기 서울 오피스 시장은 대형 거래 증가로 투자 시장이 활기를 보였다고 21일 밝혔다. 임대 시장에서는 일부 기업들의 비용 절감을 위한 이전 움직임이 감지되고 있다.

JLL 코리아가 발행한 ‘2024년 3분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서에 따르면 올해 3분기 서울 A급 오피스 시장의 순 흡수면적은 (-)9280평으로 집계됐다.

‘순 흡수면적’이란 일정 기간 동안 시장에 새로 들어온 면적에서 퇴거한 면적을 뺀 면적을 뜻한다. 순 흡수면적이 양(+)이면, 시장에 들어온 면적이 나간 면적보다 크다는 것을 의미한다.

서울 A급 오피스 시장의 순 흡수면적이 음(-)인 것은 작년 3분기 이후 처음이다. 주요 앵커 테넌트(임차인)의 퇴거와 일부 건물 리모델링으로 도심권역과 여의도에서 공실이 다소 증가한 영향이다.

(자료=JLL ‘2024년 3분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서)

공실률은 전분기 대비 47베이시스포인트(bp, 1bp=0.01%포인트) 상승한 3.0%로 집계됐다. 다만 세 권역 모두 여전히 한 자릿수의 낮은 공실률을 유지하고 있다.

임대료는 상승세를 지속하고 있다. 올해 3분기 서울 A급 오피스의 월 평균 실질 임대료는 전분기 대비 약 1.1%, 전년 동기 대비 6.7% 상승한 평당 약 14만400원으로 집계됐다.

다만 최근 몇 년간 가파른 상승세와 비교하면 상승 폭이 다소 둔화되는 추세다. 권역별로는 도심이 가장 높은 상승률을 보이며 전분기 대비 약 2.0% 올랐고, 여의도는 1.3% 상승해 처음으로 12만원대에 진입했다.

강남은 전분기와 유사한 수준을 유지하며 세 권역 중 가장 높은 임대료를 기록했다. 공급 측면에서는 올해 3분기에 3대 권역 내 신규 공급이 없었다. 하반기에도 신규 공급이 없을 것으로 전망된다.

향후 내년부터 오는 2028년까지 도심 권역에 가장 많은 신규 오피스 공급이 예정돼 있다. 반면 여의도는 향후 예정된 신규 공급이 전무한 상태며, 강남에서는 내년 초와 오는 2029년에 각각 중소형과 대형 오피스 공급이 예정돼 있다.

심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은 “오피스 임대차 시장은 여전히 낮은 공실률과 높은 임대료 등 견고한 펀더멘털을 보이지만 변화의 조짐이 감지되고 있다”며 “경기 침체 장기화로 일부 기업들이 비용 절감, 경영 효율화를 위해 상대적으로 임대료가 저렴한 지역으로 이전하는 사례가 늘고 있어서 프라임급 오피스의 공실률 상승과 임대료 상승세 둔화가 예상된다”고 말했다.

투자 시장에서는 올해 3분기 국내 오피스 거래액이 약 4조6325억원으로, 지난 분기 대비 약 105%의 가파른 상승세를 보였다.

특히 강남 권역에서 대형 거래가 집중됐다. 더에셋이 1조1042억원에 거래됐고, 아이콘삼성이 4408억원, 하나금융그룹 강남사옥이 약 2820억원에 각각 거래됐다. 이 외에도 한화빌딩, 아이콘삼성, 씨티스퀘어 등 1000억원 이상의 대형 거래가 다수 성사됐다.

대기업들의 자산 유동화를 위한 리츠 편입 시도가 활발히 나타나고 있다. 하나금융그룹, 한화그룹, SK그룹 등이 이러한 움직임을 보이고 있어 향후 리츠 시장 확대가 예상된다.

또한 금리 인하로 유동성이 개선되면서 해외 투자자들도 프라임급 자산을 중심으로 투자를 재개할 것으로 전망된다.