강남 초소형은 임대사업자 몫?..공급과잉 우려

[edaily 이진철기자] 개발이익환수제를 피해 강남권 재건축단지들의 분양일정이 비슷한 시기에 몰리면서 수요층이 한정된 10평형대 초소형 아파트들의 공급과잉이 우려되고 있다. 9일 업계에 따르면 서울4차 동시분양 청약접수 최종 마감결과, 잠실주공2단지는 12평형은 총 868가구를 모집에 246가구의 청약이 미달됐다. 이는 서울4차 동시분양에서 미분양의 절반 이상이 잠실주공 2단지 12평형이 차지할 정도로 강남권 초소형아파트의 일반분양이 당초 우려한 대로 청약모집 가구수를 모두 채우지 못한 것이다. 이에 따라 송파구 신천동 잠실시영, 강남구 삼성동 AID차관 등 조만간 분양에 나설 예정인 인근 10평형대 초소형아파트와 가장 큰 수요층인 임대사업자와 독신자들의 유치를 놓고 쟁탈전이 불가피할 것으로 보인다. 업계는 특히 잠실저밀도지구에서 소형평형 의무비율을 맞추기 위해 초소형 아파트가 분양시장에 나왔지만 분양가가 비싸고 수요가 극히 제한적이어서 초기 청약미달 사태는 예견했다는 반응이다. 이에 대해 잠실주공 2단지 시공사와 조합측은 "12평형 분양물량이 워낙 많았고 청약통장 가입자들이 소형평형에 통장사용을 꺼리기 때문에 청약 미달사태는 예상했다"면서 "당첨자와 예비당첨자들의 동호수 추첨과 계약이 끝나는 오는 23일 이후부터 본격적인 선착분 분양에 나설 계획"이라고 말하고 있다. 잠실주공2단지 분양을 맡고 있는 대우건설(047040) 이경렬 분양소장은 "당초 예상보다는 12평형의 청약률이 높게 나온 편이고 지금도 임대사업자나 청약통장을 사용하지 않고 분양받으려는 수요자들의 문의가 꾸준히 이어지고 있다"며 "선착순 접수에 들어가면 나머지 미달물량 해소에는 큰 문제가 없을 것"이라고 밝혔다. 이 소장은 "금융혜택 등 판매촉진책 채택은 조합측이 결정할 사안"이라며 "당첨자 계약과 선착순 분양에 시간적 여유가 있기 때문에 현재로선 이같은 판매촉진책 채택은 고려하지 않고 있다"고 말했다. ◇강남권 10평형대 분양시기 비슷.. 임대사업자·독신자 등 유치경쟁 부동산전문가들은 잠실 일대에 임대사업용 아파트가 드물고 임대수익률도 은행 금리수준을 웃돌 것으로 예상된다는 점은 임대사업자에게는 매력적이기 때문에 선착순 접수를 통한 분양이 무난히 이뤄질 것으로 예상하고 있다. 부동산뱅크에 따르면 잠실주공2단지 12평형 평균 분양가는 1억8990만원선으로 잠실2단지 주변 20평형 이하 주상복합 아파트와 주거용 오피스텔의 시세를 적용했을 때 전세가는 8000만원 정도로 추산된다. 여기에 월세이율 0.86%를 적용하고 인근 유사평형대 주거용오피스텔, 주상복합아파트의 월세 시세를 감안하면 최저 보증금 1000만원에 월세로 70만원 가량을 받을 수 있다. 현재 인근 갤러리아팰리스 10평형대 월세가는 65만원선을 형성하고 있다. 이 경우 연간 수입은 월세수입 840만원에 이자소득세를 제한 보증금 이자수익 33만원을 합쳐 870만원 가량이 된다. 여기에 임대소득세를 감안한 연간 총수입은 786만원선이 되며, 분양가를 감안한 임대수익률은 은행 예금금리를 약간 웃도는 4.37%가 될 것을 예상된다. 이동훈 부동산뱅크 팀장은 "이같은 수익률은 잠실주공2단지 주변 오피스텔 임대물량과 비교한 것이기 때문에 입주가 시작되는 시점의 실제 월세수익은 이보다 더 높아질 가능성도 있다"고 말했다. ◇은행금리 웃도는 임대수익률 예상.. 대규모 입주로 임차대란 우려도 반면, 일각에서는 강남권에서 10평형대 일반분양 아파트가 비슷한 시기에 대규모로 나오는 것이 분양은 물론 향후 임대를 놓는 것에도 부정적이 될 수 있다고 지적하고 있다. 오는 19일부터 적용되는 개발이익환수제를 피하기 위해선 잠실시영 16평형 344가구와 강남구 삼성동 AID 12평~18평형 416가구 등이 다음달 청약접수를 받는 서울5차 동시분양에 나와야 한다. 이럴 경우 비슷한 시기에 분양을 했기 때문에 입주시점도 비슷해질 수밖에 없다. 결국 분양경쟁과 함께 입주시 임대 입주자를 구하는 일까지 두번 경쟁을 해야 할 가능성이 크다. 특히 강남권에 10평대 아파트가 대규모로 비슷한 시기에 분양되기 때문에 입주시점인 3년후에는 공급과잉이 빚어질 가능성도 배제할 수 없다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 "최근 분양물량으로 나오는 강남권 초소형 아파트는 높은 분양가로 인해 초기 투자금액이 크다는 것이 임대사업자에게 가장 큰 부담으로 작용하고 있어 분양을 낙관하긴 아직 이르다"면서 "임대사업자나 독신자 등 주요 타깃도 비슷하기 때문에 분양은 물론 이후 입주시에도 단지간 임차인 유치경쟁이 벌어질 가능성도 있다"고 말했다.