[출구없는 전세난]"2+2 혼란기, 1990년 ‘1+1’보다 더 길어질 것”

[이데일리 정두리 기자] 임차인 보호를 위한 개정 임대차법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 시행된 지 100일이 지난 가운데 임대차 기간을 1년에서 2년으로 연장한 1990년 당시보다 지금의 전세난이 더 심각해질 것이라는 우려가 커지고 있다.

임대기간이 최소 4년으로 당시의 2배로 길어졌고, 사실상 4년동안 올릴 수 있는 임대료는 5%로 제한되기 때문이다.

사진=연합뉴스

임대차 계약기간을 2년 더 연장할 수 있는 ‘2+2계약갱신청구권’과 재계약시 임대료를 5% 범위 내에서 제한하는 ‘전월세상한제’가 지난 7월 31일을 기점으로 전격 시행되면서 전세 시장이 요동치고 있다.

새 임대차법 시행 후 최근 3개월 동안 서울의 아파트 전셋값 상승률은 매매가격 상승률의 7배에 달하는 것으로 파악됐다. 한국감정원의 주간 아파트 가격동향을 살펴보면 새 임대차 법 시행 이후 약 3개월 동안 서울의 아파트 전셋값 상승률은 1.45%로 조사돼 같은 기간 매매가격 상승률(0.21%)의 7배에 달했다.

지난 1989년 새 임대차법이 시행됐을 당시에도 전세시장이 들썩이긴 마찬가지였다. 당시 노태우 정부는 1989년 12월 30일 주택임대차보호법을 개정해 전세 계약 기간을 기존의 1년에서 2년으로 늘렸다. 개정법 시행으로 서울 아파트 전세 가격은 4개월 여 동안 급등했다 .

KB국민은행 부동산 리브온의 월간 주택가격동향에 따르면 1990년 1월 서울 아파트 전세가격은 전월대비 4.11% 올랐다. 2월에는 14.44%로 급등하며 정점을 찍다가 3월(2.26%)과 4월(1.98%)에도 상승세가 계속됐다. 이후 5월이 돼서야 증감률이 하락 전환됐다. 4개월 여 동안 임대차 시장의 체제 변화로 인한 과도기를 겪은 것이다.

하지만 30년이 지난 현재 새롭게 바뀐 임대차법이 시장에 단기간 안착하기는 어렵다는 게 전문가들의 중론이다. 대규모 주택 공급이 이어진 1990년과 비교해 현재 주택 공급 물량이 턱없이 부족하기 때문이다.

1989년에는 노태우 전 대통령이 취임 1주년을 기념해 영구임대주택 25만호를 포함해 주택 200만호를 전국에 짓겠다는 대규모 공급계획이 마련돼 있었다. 일산 등 신도시 건설 열풍이 이때부터 시작됐다.

반면 내년에는 주택 공급이 올해보다 더 부족하다. 부동산114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 2만5931가구로 올해 공급한 4만5967가구에 절반 가량에 불과한 것으로 조사됐다. 결국 전세난의 근본적인 원인인 공급 부족을 해소할 만한 대안이 없다면 전·월세 시장의 혼란은 당분간 지속될 수밖에 없다는 지적이다. 향후 정부가 3기신도시 공급을 2021년부터 순차적으로 진행한다는 계획을 갖고 있지만 실질적인 토지 보상, 조성작업 등 택지개발을 위한 절차가 남아 있어 당초 계획대로 사업이 추진될지도 관건이라는 평가다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “1990년대와 비교해 지금은 임대료 상승률은 덜하지만 주택 대량 공급을 바로 할 수가 없는 실정”이라면서 “사실상 수요자들이 공급을 체감하려면 3기 신도시가 나올 때까지 기다려야 하는 상황”이라고 했다. 그러면서 “거기에 지금의 부동산시장은 규제책과 실제적 주택 공급의 인터벌(간격)이 길어 감내해야 하는 기간도 있다는 문제도 있다”고 봤다.