강남 집값 꼭짓점 왔나

[조선일보 제공] 강남 집값은 어디까지 뛸 것인가?

서울 강남(江南) 지역 최고가 아파트 가격은 연초 평당 5000만원을 훌쩍 넘었다. 최근에는 대치동 동부센트레빌 아파트 60평형대(25층 펜트하우스)를 평당 6000만원에 구입하겠다는 매수자가 나섰지만 소유주가 매물을 거둬들인 것으로 확인됐다. 이에따라 부동산 업계에서는 평당 6000만원 돌파가 시간문제인 것으로 보고 있다.

강남 아파트 가격이 너무 치솟자 전문가들 사이에서 “강남 집값이 꼭짓점에 근접했다”는 주장이 나오고 있다. 선진국의 최고가 주택과 소득 규모를 감안하면 강남 아파트 가격이 올라도 너무 많이 올랐다는 것이다.

반면 당분간 서울 강남만한 명품(名品) 주거지역이 나오기 힘든 데다, 정부 규제로 공급마저 원활하지 않아 “더 오를 것”이라는 반론도 제기되고 있다. 13일 오전 본지 주최로 열린 조선경제포럼 제3회 ‘부동산 문제 해법은 없는가’에서도 강남 집값 상승 원인과 향후 전망에 대한 토론이 벌어졌다.

◆“꼭짓점에 왔다”=김경환 서강대 교수(경제학)는 이날 포럼 주제 발표에서 “버블이라고 단정지을 수는 없지만 강남 집값이 소득 수준에 비해 과도하게 오른 측면이 있다”고 말했다. 김 교수 분석에 따르면 2000년부터 2005년까지 강남지역 거주자들의 소득은 40.6%가 오른 반면, 아파트 가격은 111.6%나 상승했다. 소득 대비 주택가격(PIR)도 13.5배로 미국 등 선진국 최고 수준(5~6배)보다 월등히 높다.

김정호 한국개발연구원(KDI) 국제정책대학원 교수는 “평당 6000만원은 강남 집값의 내재가치를 훨씬 넘어선 ‘버블’로, 위험 수위에 도달했다”고 말했다. 김 교수는 “시중에 돈이 너무 많이 풀린 것이 원인”이라며 “정부가 해외투자 활성화 등을 통해 돈 나갈 루트를 만들어 줘야 한다”고 말했다.

주택도시연구원 지규현 박사는 “일본식 버블 붕괴까지는 아니더라도 강남 집값이 큰 폭으로 하락할 것”이라며 “강남 집값은 선진국 수준과 비교해도 너무 높다”고 말했다.

KOTRA 조사에 따르면 미국 뉴욕의 최고급 아파트 평당 가격은 1억2000만~1억3000만원 수준. 영국은 9500만원, 일본은 6000만원 선. 선진국의 소득 수준이 한국의 2~3배인 것을 감안하면 평당 6000만원은 너무 높다는 것이다.


◆“강남 집값 강세 10년 간다”=반면 조선경제포럼 지정 토론자로 나온 고종완 RE멤버스 대표는 “너무 많이 오른 상태지만, 강세 기조는 10년 정도 계속될 것”이라고 말했다. 고 대표는 “강남은 서울에서 유일하게 오피스타운과 주거지역이 같이 있는 계획도시”라며 “서울 강북 중산층은 물론 지방에서도 구입 문의가 들어오는 등 강남 부동산시장의 수요층이 전국화하고 있다”고 말했다.

반면 매물은 계속 줄어들고 있다. 고 대표는 “정부가 8·31 대책으로 양도세 중과 등 규제에 나선 것이 오히려 매물 부족을 불러 집값 상승을 부추기고 있다”며 “대책 직후 한동안 종합부동산세의 증가로 아파트 처분을 심각하게 고민했던 ‘강남 아줌마’들이 ‘처분’ 대신에 ‘보유’하는 쪽으로 결론을 내렸다”고 말했다. 이는 “양도세 부담이 너무 큰 탓”이라고 설명했다. 그는 “강남 집값이 3·30 대책 이후 잠시 주춤하다 올 8월 판교 중대형 분양을 전후해 다시 한 차례 상승세를 탈 것”으로 내다봤다.

◆“강북 개발로 수요 분산해야”=허영 서울시 주택국장은 이날 포럼 지정 토론에서 “소득이 늘면서 강남 지역에서도 중대형으로 상향 이동하려는 수요가 늘고 있는데 공급은 부족해 중대형 고급 아파트 가격이 급등하고 있다”고 진단했다.

허 국장은 그러나 “강남의 기반시설 수준을 넘어 계속 공급을 확대하는 것은 바람직하지 않다”며 “강북 개발을 통해 강남 수요를 분산해야 하다”고 주장했다. 허 국장은 또 “강남 재건축을 아예 못하게 하면 유일한 중대형 주택의 공급원이 차단될 것”이라며 우려를 표시했다.