자연 훼손없이 개발 가능한 서울 땅, 여의도 2배 규모

[이데일리 양희동 기자] 서울 전체 토지 중 4분의 1을 차지하는 개발제한구역(그린벨트)을 제외하고도 쉽게 대지로 지목 변경이 가능한 잡종지 규모가 여의도 면적(8.4㎢)의 두 배가 넘는 것으로 조사됐다.

잡종지란 지적법상 갈대밭, 야적장, 채석장, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물 등의 부지와 다른 지목에 속하지 않는 토지를 말한다. 서울에는 더 이상 집을 지을 땅이 없어 재개발·재건축사업이 주택 공급의 유일한 해법으로 여겨지고 있지만, 자연을 훼손하지 않고도 개발이 가능한 부지가 상당수 남아 있는 것이다.

특히 잡종지를 택지로 활용할 경우 지목 변경을 위한 법적 절차가 간소하고 주변 환경에 미치는 영향도 적어 인공 데크를 설치해야 하는 철도 부지나 유수지보다 임대주택 건설에 훨씬 적합하다는 의견도 나오고 있다.

4일 서울시에 따르면 올해 1월 기준 서울 내 잡종지 면적은 17.78㎢에 달했다. 이는 목동이 속한 인구 50만명의 양천구(17.4㎢)보다 넓은 규모다. 정부가 행복주택 부지로 개발을 추진하고 있는 서울 내 철도 용지(7.12㎢)보다도 2.5배나 넓다.

서울 땅 중 가장 규모가 큰 지목은 대지로 전체 면적의 35.8%(216.99%)를 차지한다. 그린벨트(149.67㎢)의 대부분을 차지하는 임야(142.81㎢)와 전·답(25.26㎢) 등 녹지가 뒤를 이었다. 여기에 도로(78.16㎢)와 하천(51.9㎢), 학교 용지(23.9㎢), 공원(17.66㎢) 등을 합하면 현재 법적으로 택지 개발이 불가능한 땅의 면적은 339.7㎢에 달해 서울시 전체 면적(605.2㎢)의 56.1%에 이른다.

이 때문에 서울시는 1999년 7월 ‘개발제한구역 제도 개선 방안’이 발표된 이후 각종 개발사업으로 지난 15년간 분당신도시(19.6㎢)와 맞먹는 17.15㎢의 그린벨트를 해제해왔다. 하지만 지목 변경이 쉬운 잡종지 면적이 그동안 해제된 그린벨트 넓이를 넘어서는 규모인 점을 감안하면, 손쉽게 대지를 확보할 수 있는 방법이 아직 남아 있는 셈이다.

서울시 관계자는 이에 대해 “잡종지는 서울 전체에 소규모 단위로 산재돼 있어 택지 개발을 하기엔 적합하지 않다”며 “대부분 국공유지인 그린벨트에 비해 사유지가 많은 점도 걸림돌”이라고 말했다. 하지만 잡종지(8258필지)의 필지당 평균 면적은 2153㎡로 전체 토지의 필지당 평균 면적(609㎡)보다 3.5배나 넓다. 또 전체 대지(73만9409필지)의 필지당 평균 면적(293.5㎡)과 비교하면 7배 이상 넓다. 만약 잡종지 1필지를 대지로 지목 변경할 경우 전용면적 85㎡(국민주택 규모)인 지상 4층에 40가구(용적률200%·건폐율 50% 적용)규모의 공동주택을 지을 수 있다.

김리영 주택산업연구원 책임연구원은 “국공유지인 잡종지를 임대주택 건설에 활용할 경우 그린벨트나 철도 부지에 비해 주변 환경에 미치는 영향이나 비용 소모가 적을 것으로 보인다”며 “다양한 주거 형태를 공급하는 소규모 개발에서는 잡종지를 활용한 주택 공급을 고려해볼 만하다”고 말했다.

<자료:서울시·2014년1월1일기준>