KDI "주택가격 둔화했지만…금리 부담에 반전세값 상승"

[세종=이데일리 공지유 기자] 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)이 최근 주택시장에 대해 불확실성이 존재한다는 진단을 내놓았다. 주택가격 상승폭은 안정되는 모습이지만 지역간 격차가 확대되고 전셋값 부담과 대출금리 상승 등으로 전세수요가 반전세와 월세로 이동하고 있다는 판단이다.

23일 서울 63스퀘어에서 바라본 시내 아파트 모습. (사진=연합뉴스)

KDI는 27일 발표한 ‘2021년 4분기 부동산시장 동향’을 통해 “최근 주택시장은 주택가격 상승폭이 크게 축소되면서 안정되는 모습”이라며 “지역간 주택가격 격차 확대 가능성과 준전세 및 준월세 가격의 상승 등 불확실성이 존재한다”고 밝혔다.

앞서 KDI는 지난해 11월 2일 조직개편과 인사를 단행하고 기존 4개(경제전략·지식경제·시장정책·공공정책)였던 연구조직을 3개로 조정했다. 이 중 거시·금융정책연구부에 부동산연구팀이 신설되며 2016년 이후 6년 만에 부동산시장 동향을 발표했다.

“주택매매시장 상승세 둔화…지역간 격차는 확대”

KDI는 먼저 지난해 주택매매시장이 전년도에 비해 가격상승폭이 크게 확대됐지만, 지난해 4분기 가계대출규제와 금리인상 등 영향으로 최근 들어 상승세가 크게 둔화됐다고 분석했다.

지난해 전국 주택매매가격은 전년대비 9.9% 상승하며 2006년 이후 최고 상승률을 기록했지만 지난해 4분기에는 대부분 지역에서 상승폭이 축소되며 전분기(2.8%)보다 낮은 1.8%의 상승률을 기록했다.

수도권 주택매매가격은 전분기 급등 지역을 중심으로 상승세가 둔화하며 전분기(3.7%)보다 낮은 2.2%의 상승률을 기록했다. 서울의 주택매매가격은 전분기(2.0%)보다 감소한 1.5%의 상승률을 기록했다. 용산구와 동남권에서 상대적으로 높은 상승률을 보였다.

비수도권은 대부분 지역에서 가격상승세가 둔화했다. 대구와 세종 주택매매가격은 하락했다. 대구의 지난해 12월 매매가격은 전월보다 0.10% 하락했다.

지난해 11월까지 전국 주택매매거래는 예년보다 높은 96만1000호를 기록했지만 10~11월 들어 대부분 지역에서 주택거래가 감소했다. 수도권에서 5만8000호, 비수도권에서 8만4000호 거래되며 각각 29.7%, 33.5% 줄었다.

신규주택 공급도 비수도권을 중심으로 증가했다. 지난해 4분기 전국 아파트 입주물량은 9만1000만호로, 전년 동기간보다 7.4% 증가했다. 올해 상반기 아파트 입주예정물량도 대전 4600호 등 지방 5대 광역시를 중심으로 증가할 예정이다.

다만 지역 간 주택가격 격차는 지속적으로 확대되고 있다. 서울의 아파트 중위매매가격은 2016년 5억2000만원에서 지난해 9억7000만원으로 85.4% 증가한 반면, 경기와 5대 광역시의 중위매매가격은 동 기간 각각 92.0%와 42.0% 증가했다.

준월세 및 준전세 가격 상승폭도 확대됐다. 지난해 4분기 준월세는 전분기 대비 0.8% 상승했고, 준전세도 1.2% 오르며 전분기(1.0%) 대비 상승폭이 확대됐다. KDI는 “전셋값에 대한 부담, 대출금리 상승 등으로 전세수요가 월세로 이동한 데 기인한 것으로 보인다”고 밝혔다.

갱신요구 미행사시 가격↑…“갱신 만기 따른 시장 모니터링해야”

주택 전세가격도 지난해 4분기부터 상승세가 둔화되고 있다. 특히 지난해 10월부터 11월까지 개신계약이 증가하며 주택 전월세거래가 활발한 모습이다.

수도권은 서울(5.5%)에서 갱신계약이 확대되면서 전월세 거래량이 증가세를 지속했다. 경기와 인천도 각각 전년 동기간 대비 9.0%, 15.9% 증가하며 높은 증가세를 기록했다.

전월세수급동향을 보면 전세수급동향은 기준 아래로 하락했지만 월세는 기준을 소폭 상회했다. 전월세수급동향은 0과 200 범위의 지수로, 100을 초과할수록 주택 전월세 시장에서 수요가 공급을 초과하는 상태가 심화함을 의미한다.

지난해 4분기 전세수급동향은 98.9를 기록하며 공급 초과 상태로 전환했다. 월세수급동향은 100.1을 기록하며 전분기(107.5)보다 소폭 낮아졌다.

특히 전월세시장에서 갱신요구권과 전월세상한제 이후 갱신계약 비중이 꾸준히 상승한 것으로 나타났다. 지난해 11월 전세 거래비중 중 갱신계약은 55%로, 6월 35%에서 20%포인트 늘었다.

(자료=국토교통부, KDI 경제정보센터 데이터분석팀)

신규계약가격과 갱신계약가격 간 격차는 점차 축소되고 있다는 분석이다.지난해 6~11월 아파트 전세 신규계약의 평균보증금은 하락하는 추세를 보였지만 갱신계약 평균보증금은 완만한 속도로 상승했다. 지난해 11월 아파트 전세 평뷴보증금은 신규계약이 5억6000만원, 갱신계약이 5억3000만원으로 약 3000만원 차이났다.

전월세갱신거래 중 갱신요구권을 행사했을 때의 전세가격 상승폭은 규제상한인 5% 내에서 형성됐지만 갱신요구권을 미행사하고 재계약한 경우 가격 상승폭은 큰 것으로 나타났다.

지난해 11월 아파트 전세거래에서 갱신요구권 사용 시 전세보증금은 4억9000만원에서 5억1000만원으로 직전계약 대비 약 4% 상승했다. 반면 갱신요구권을 사용하지 않고 재계약했을 때는 4억7000억원에서 5억6000억원으로 약 19% 상승했다.

아파트 월세거래에서는 갱신요구권 사용 시 월세보증금이 유지되고 월세가 상승했지만, 갱신요구권을 미사용한 경우 월세보증금과 월세가 모두 크게 상승했다.

KDI는 “올해 7월 계약갱신청구권이 적용된 전·월세의 만기가 도래함에 따라 이를 기점으로 임대시장의 변동성 변화를 면밀히 모니터링하고 대응책을 사전적으로 마련할 필요가 있다”고 제언했다.