"이대론 사업성 없다"…공공재건축 심층컨설팅도 난항

[이데일리 하지나 기자] 정부의 공공재건축 사업이 난항을 겪고 있다. 당초 참여율이 저조한데다 지난해 사전 컨설팅 결과를 받아든 7개 재건축 아파트 단지들 중에서도 일부 사업성이 떨어진다는 불만이 제기되면서 실제 사업 추진까지는 쉽지 않을 것이라는 전망이 나온다.

서울 한강변 아파트(사진=뉴스1)

22일 정비업계에 따르면 현재 사전 컨설팅을 받은 7개 재건축 아파트 단지들 중에서 심층 컨설팅을 추진하고 있는 곳은 광진구 중곡아파트(276가구)와 중랑구 망우1구역(420가구)등 3곳이다. LH·SH 공공정비 통합지원센터는 4월말까지 심층 컨설팅을 마치고 3분기 중 후보지 선정에 나선다는 계획이다.

심층 컨설팅은 사전 컨설팅을 받은 아파트 단지 중 주민동의율 10%를 확보한 곳을 대상으로 진행한다. 공공재건축 관련 법령과 서울시 조례를 바탕으로 사전 컨설팅보다 더욱 구체화한 사업성 분석, 건축계획안 등을 주민들에게 제공한다.

정부는 앞서 공공재건축도 추진의사가 다수 접수되는 등 순조롭게 추진되고 있다고 밝힌 바 있다. 사전 컨설팅 결과를 회신한 7개 단지 중 일부 단지가 사업 추진을 전제로 정비계획안 마련 지원을 요청했으며, 상반기 중 정비계획을 제시하고 연내 공공시행자 지정을 추진한다고 덧붙였다.

하지만 심층 컨설팅을 추진하거나 검토 중인 일부 아파트 단지조차 사업성이 떨어져 추가 용적률 상향이 불가피하다는 입장을 나타내고 있는 것으로 확인됐다.

중곡아파트 조합 관계자는 “현재 심층 컨설팅을 진행 중”이라면서도 “사전 컨설팅 결과 분담금 감소율이 11%에 불과해 추가 용적률 상향을 요청한 상태”라고 말했다. 중곡아파트는 2종 일반주거에서 3종 일반주거로 상향 조정하면서 최대 용적률도 300%로 늘어났다. 하지만 조합원들은 용적률이 최소 400% 이상은 돼야 한다고 주장하고 있는 것으로 전해진다.

심층 컨설팅을 검토 중인 관악구 신림동 미성건영아파트(건영1차)의 경우도 기부채납 비율을 낮추거나 용적률 상향이 불가피하다는 입장이다. 미성건영아파트 조합 관계자는 “사전 컨설팅 결과 종상향이 이뤄지면서 용적률이 250%에서 300%로 높아졌지만 늘어난 용적률의 50~70%를 기부채납해야 하면서 분담금이 줄어든 수준은 기대했던 것에 미치지 못했다”면서 “주민들 중에서는 이럴 바에는 분담금 더 내고 민간 재건축하자는 의견도 있다”고 말했다.

현재 미성 건영의 경우 공공재건축과 별개로 민간재건축도 함께 추진 중인 것으로 알려진다. 심층 컨설팅 결과 사업성 개선 효과가 크지 않을 경우 민간 재건축을 추진하겠다는 계획이다.

특히 심층 컨설팅을 받기 위해서는 주민동의율 10% 이상만 충족하면 되지만 이후 선도사업지로 최종 확정되기 위해서는 추가 동의가 필요하다. 공공 단독시행시 소유자의 3분의 2, 공동시행시 조합원의 과반수 이상의 동의율이 필요하다.

지난달 국회 국토교통위원회 법안심사 소위에서 공공재건축 활성화를 위해 기부채납 비율을 당초 50~70%에서 40~70%로 완화하는 법안을 통과시켰다. 오는 26일 국회 본회의를 통과할 가능성이 크지만 일각에서는 사업성이 크게 완화되는 수준은 아니라는 지적도 나온다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “재건축초과이익 환수제로 50%까지 거둬들일 수 있는데 덧붙여 늘어난 용적률의 40%를 기부채납토록 하고 있다. 기부채납비율이 50%에서 40%로 줄어든 것이 큰 메리트는 아니다”면서 “재건축의 경우 공동주택이다보니 재개발 지역보다는 중산층에 가깝다고 봐야한다. 임대주택을 짓거나 기부채납이 많아지면 선호하지 않는다”고 말했다.