건설부동산부

황현규

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반도건설 “사전제작 콘크리트 사업 진출”
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콘크리트·시멘트 사용 줄이는 건설 기술 개발 됐다
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김상훈 "퇴직임원 가니 일감 몰아주기? 수주량 급증"
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“아이는 커가는데”…세금·대출규제에 ‘갈아타기’ 막혔다
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  • [똑똑한부동산]재개발 1+1 분양 투자?…이것 꼭 확인해봐라
    재개발 1+1 분양 투자?…이것 꼭 확인해봐라
    황현규 기자 2021.10.16
    [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 재개발 투자를 할 때 ‘1+1’ 분양을 홍보하는 매물을 볼 때가 있다. 추후 새 아파트를 2채 받을 수 있다는 건데, 하나의 입주권만 나오는 주택에 비해 당연히 값이 비싸다. (사진=뉴시스 제공)그러나 1+1 분양 주택인 줄 알고 고가에 매수했다가 알고 보니 하나의 입주권만 나오는 주택이라 큰 손해를 보기도 한다. 따라서 1+1 분양 주택을 매수하는 경우 반드시 확인할 것들이 있다. 우선 정관이나 관리처분계획을 반드시 확인해야 한다. 1+1 분양은 조합이 재량으로 허용여부를 정할 수 있다. 조합이 정관으로 허용하지 않으면 아무리 넓은 주택을 가지고 있어도 한 채만 분양받는 셈이다. 하지만 정관과 별개로 조합원의 권리는 관리처분계획인가에 따라 확정되기 때문에 뒤이어 관리처분계획서를 확인하는 것도 필수다. 보통 “종전자산평가금액 범위 또는 종전주택의 주거면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고” 와 같이 정해진다. 1+1 분양도 무제한적인 것은 아니고 종전자산평가금액 등 캡이 있기 때문에 어느 구역은 평가가 낮아 애매한 차이로 1+1 분양을 받지 못하는 경우도 있다. 둘째로 매도인의 분양신청서를 확인해야 한다. 매도인이 분양신청 당시 두채의 아파트를 분양신청하지 않았다면 매수인도 두 채를 분양받을 수 없다. 끝으로 매매계약서에 1+1 분양에 관한 특약을 넣자. 만일의 경우에도 계약을 해제하거나 손해배상을 받을 수 있기 때문이다. 최근에는 대출도 녹록지 않아. 1+1 분양의 경우에 대출과 세금 문제도 중요한 이슈가 된다. 대출과 관련해서는 조합이 사업촉진비 명목으로 우회적인 자금지원을 하는 방향으로 가고 있다. 아무쪼록, 1+1 분양도 깜짝 선물이 아니기 때문에 철저한 사전 검토와 분석을 거치는 것은 필수다. 김예림 변호사
  • 대출 막혀 잔금 못 치르면…계약금 돌려받을 수 있나[똑똑한부동산]
    황현규 기자 2021.10.03
    [김예림 변호 ·이데일리 황현규 기자] 최근 은행에서 주택담보대출과 전세대출을 중단하기 시작했다. 가파른 가계부채 상승에 따른 초유의 조치다. 갑작스런 대출 중단에 내집마련 계획에도 차질이 날 수밖에 없다. 당장은 목돈을 마련할 뾰족한 수가 없기 때문이다. (사진=뉴시스 제공)그나마 대출 중단 전에 대출약정을 체결했다면 그대로 대출을 받을 수 있지만, 대출의 목적인 매매계약이나 임대차계약만하고 대출 약정은 체결하지 않은 상태라면 대출을 받지 못하는 상황에 놓인다. 이 경우 매수인이나 임차인은 어떻게 될까? 매매계약이나 임대차계약은 보통 전체 대금의 10% 정도를 계약금으로 정해 계약시에 지급한다. 나머지는 중도금, 잔금으로 분할 지급한다. 통상 계약금은 당사자가 자금을 조달하고, 그 이후로는 대출로 충당하는 때가 많다. 그런데 갑자기 대출이 막히면 중도금이나 잔금을 지급하지 못할 수도 있다. 중도금이나 잔금이 정해진 날짜에 지급되지 않으면 매도인은 몇 번의 독촉 후에 계약을 해제할 수 있다. 그렇게 되면 매수인은 지급한 계약금은 돌려받지 못한다. 최악의 상황을 피하려 이미 계약을 체결한 입장에서는 아직 대출한도가 남아 있는 은행이나 제2, 제3금융권이라도 찾게 되는 이유다. 아파트 분양계약도 마찬가지다. 분양계약도 아파트를 분양받는 계약이기 때문에 매매계약의 한 종류로 본다. 다만 계약의 주체가 대형 건설사일 뿐인데, 중도금 등을 지급하지 못하면 건설사도 계약을 해제할 수 있다. 다만 보통 계약금과 중도금 1회를 납부하면, 건설사 측에서도 후속 중도금을 납부하지 않더라도 계약을 해제하지 않는 경우가 많다. 계약을 해제하고 다시 분양하는 것이 번거롭기도 하고, 기존 계약자의 불만이 기업 이미지에 악영향을 미치기 때문이다. 그렇다고 안심할 것은 아니다. 이 때에도 계약서에 따라 언제든지 건설사가 계약을 해제할 수 있고, 이때 위약금은 계약금 상당인 경우가 많다. 지금처럼 주택가격이 급격히 오르는 추세에서는 건설사가 계약을 해제할 가능성도 커진다. 김예림 변호사
  • [똑똑한부동산]조합장 바뀌면, 시공사 교체 가능할까
    조합장 바뀌면, 시공사 교체 가능할까
    황현규 기자 2021.09.18
    [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 래미안이냐, 푸르지오냐, 자이냐. 브랜드에 따라 아파트 가격이 달라지는 시대다. 정비사업장에서 시공사 선정을 둘러싸고 조합원들 간 갈등이 커지는 이유다. 어떤 시공사가 선정되냐에 따라 사업속도는 물론 브랜드 가치 등에 따른 매매가격이 크게 달라질 수 있기 때문이다. 건설사 입장에서도 정비사업장 수주는 주택 사업의 성공으로 꼽힌다. 특히 서울 등 수도권 신규 택지가 제한적인 상황에서 건설사들이 차지할 수 있는 주택 사업지는 재건축·재개발 사업이 절반 이상이라 해도 과언이 아니다. (사진=연합뉴스)이 때문에 시공사로 선정되기 위한 건설사 간의 경쟁도 과열되는 양상이다. 그 과정에서 시공사가 조합원이나 임원에게 금품을 제공하는 부당경쟁 사례도 비일비재하다. 그렇다면 시공사 선정의 원칙은 어떨까? 경쟁입찰에 따른 선정이 원칙이다. 그러나 두 차례 유찰되면 수의계약으로 선정할 수도 있다. 조합이 시공사를 선정할 때는 반드시 총회를 거쳐야 하는데 총회는 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 동의로 의결한다. 보통 총회에서는 시공사 선정만 결정하고 세부적인 계약 조건 등은 대의원회에 위임하여 처리한다. 그런데 총회에서 A 시공사로 선정하기로 한 후, 이 시공사와 정식 계약을 체결하지 않는 때도 있다. 그렇다면 A시공사는 그대로 ‘낙동강 오리알’이 되는걸까? 법원은 총회에서 시공사를 선정했다면 조합은 해당 시공사와 공사계약을 체결할 의무가 있다고 한다. 다시 말해 총회에서 선정된 시공사와 공사계약을 체결하지 않으면 조합이 손해배상책임 등을 부담할 수 있다는 것이다. 일부 사업장에서는 조합장과 임원이 중간에 바뀌면서, 시공사 교체가 시도되는 경우가 있다. 그러나 조합장이 바뀐다고해서 시공사가 쉽게 바뀔 순 없다는 게 법원의 해석이다. 특별한 경우가 아니라면 기존의 공사대금을 지급해야 하는 것은 물론 조합의 일방적인 사유로 계약이 해지된 것에 시공사가 손해를 입었다면 그 손해배상까지 부담해야 할 수 있다. 종국에는 조합원의 부담으로 돌아가게 되는 구조다. 현실적으로 이같은 ‘리스크’를 감수하고 시공사를 바꾸는 경우가 흔치 않다.따라서 처음부터 시공사 선정에 관해 원만한 조율을 거쳐 총회에서 제대로 선정해야 하고, 전체 조합원 이익에 부합하도록 운영해야 한다. 전체 조합원이 아닌 임원의 이익에 따라 시공사를 변경하는 등 갈지자 행보로는 단순 시공사만 바뀌는 것이 문제가 아니라 막대한 금전적 손실이 뒤따르게 된다는 점을 잘 알아야 한다. 김예림 변호사

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