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  용산 제친 '과천' 직접 찾아가봤습니다

  박지애 기자 2024.07.12

  [이데일리 박지애 기자] 최근 평당 아파트 평균 가격 기준 과천이 송파와 용산을 제치며 주목을 받고 있다. ‘살기 좋은 도시’로 유명한 과천은 특히 지난 고금리발 부동산 하락장에서 아파트 가격이 평균 9%대 상승세를 보이며 수요자들의 꾸준한 관심을 받은 곳이기도 하다.이번 ‘복덕방 기자들-떳다박’에서는 서울과 수도권을 중심으로 아파트 가격이 다시금 온기를 찾아가는 최근 유독 더 가파른 상승세를 보이는 과천을 직접 찾아 현장의 목소리를 들어보았다. 12일 이데일리 복덕방 기자들이 찾아 만난 경기도 과천시에 위치한 제일 공인중개사무소 관계자는 “현재 과천은 가격 상승이 눈에 띄게 이뤄지면서 실거주는 물론 재개발 재건축 등의 호재를 염두한 투자 목적의 거래도 상당 부분 차지하고 있다”고 분위기를 전했다. 관계자는 “이미 강남과 연계가 좋은 과천은 GTX-C노선 개통을 앞두고 접근성이 더 좋아질 예정”이라며 “4,5,8,9,10단지 등 재건축도 이미 상당히 진행 돼 신축 단지가 추가로 들어설 경우 더 큰 호재로 작용할 것으로 기대하고 있다”고 말했다. 특히 과천은 부동산 침체기였던 지난해 4월부터 올해 4월 기준 1년간 3.3㎡(1평)당 아파트 평균가격이 4540만원에서 4968만원으로 약 9.4% 가격이 상승하기도 했다. 이와 함께 실제 인구수도 순증하며 실수요가 꾸준함을 과시하고 있다. 통계청에 따르면 과천시는 최근 1년 동안 인구수는 총 4400여명이 증가했다. 특히 연령대별로 노령인구는 5.28%, 영유아 12.38%나 증가했다. 이날 만난 과천에 거주 중인 한 주민은 “과천은 치안이 좋아 살기 좋은 동네로 유명한데다 인근에 학원가도 인접해 자녀를 키우기 좋은 환경”이라며 “여기에다 강남과의 접근성이 좋아 출퇴근하기에도 적합해 실제 거주하는 주민들의 만족도가 높은 편”이라고 전했다. 실제 과천은 사회안전지수가 올해 66.04점을 기록했는데, 이는 수도권 내에서 가장 높은 수치다. 특히 정량지표(65.83점)와 정성지표(65.04점) 모두 전체 1위에 올랐는데 두 지표가 동일하게 60점대를 넘은 건 과천시가 유일하다. 이 밖에도 지난해 발간된 ‘경기도 사회조사 보고서’에 따르면 과천시는 ‘10년 후에도 현재 거주하는 시·군에 살고 싶다’는 질문에 응답한 주민들의 비율이 80.3%로 여타 지역들에 비해 가장 높았다.

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  1기 신도시, 40년 걸린다고요?…'역발상 투자'

  오희나 기자 2024.07.05

  [이데일리 오희나 기자] 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 재건축 선도지구 선정을 두고 시장의 이목이 집중되고 있다. 국토교통부가 오는 11월 첫 선도지구를 선정하겠다는 계획을 발표하고 이주 순환방식 개발을 언급하면서 시장에서는 기대반 우려반 목소리가 나오는 상황이다. 5일 이데일리 유튜브 채널 복덕방기자들에서는 김제경 투미부동산 컨설팅 소장에게 1기 신도시 정비사업에 대해 들어봤다.김 소장은 “국토부는 선도지구는 1~2곳 선정하는데, 지자체에 따라 1~2곳을 더 추가할 수 있다고 한다”면서 “결국 많아야 4곳 정도인데 매년 일정 물량을 지정하면서 간다고 해도 선도지구 입주가 빨라야 10년에서 15년인데 전체 완성까지는 시간이 오래 걸릴 것”이라고 말했다. 국토교통부에 따르면 1기 신도시 정비사업은 오는 11월 선도지구 지정을 마무리하고 2025년 특별정비구역 지정, 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립 등을 거쳐 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 한다. 정비구역 지정 후 5년 내 입주한다는 계획인데 정부가 각종 인센티브를 부여해 인허가 기간을 획기적으로 줄인다 해도 일정대로 진행하기 어렵다는 게 전문가들의 설명이다.김 소장은 순환방식으로 추진되는 1기 신도시 재건축은 성남시의 전철을 밟을 가능성이 크다고 지적했다. 경기 성남시 수정·중원구 등 구시가지 일대는 순차적으로 사업을 진행하는 ‘순환방식’으로 개발이 이뤄지고 있다. 지난 2000년대초부터 사업이 시작됐지만 10곳 중 8곳은 아직도 현재 진행형이다. 김 소장은 “성남 구시가지의 경우 20년 넘게 흘렀지만 지금도 공사하는 단지들이나 인허가 받는 단지들이 있다”면서 “정비가 되면 좋아지겠다는 생각은 하지만 지금도 거주 환경이 획기적으로 좋아졌다는 생각은 들지 않는다. 그런데 이곳이 정비가 완료되려면 앞으로도 20년이 더 걸린다”고 강조했다. 김 소장은 “이주 대책은 실질적으로 이주할 수 있는 주거 공간을 마련해 주는 게 진짜 이주 대책”이라며 “그대로 두면 전세 대란이 우려되니 순환 방식으로 해야 된다라는건 사실상 1기 신도시 정비를 포기하는 수순”이라고 주장했다.그러면서 “1기 신도시를 순환방식으로 진행할 경우 개발이 완료되려면 40년도 넘게 걸릴 것으로 보인다”며 “굳이 순환방식을 강제하지 않아도 단지별로 사업 속도가 다 다를 수 밖에 없어 자연스럽게 분산이 된다”고 말했다.1기 신도시 투자를 고민하는 투자자들에게는 선도지구를 가장 먼저 고려하는 것이 좋고, ‘역발상’ 투자도 가능한 방법이라고 조언했다. 김 소장은 “가장 쉬운 선택지는 금액을 좀 더 지불하더라도 선정이 된 이후에 들어가는 게 안전한 방법이다”면서 “이것도 저것도 잘 모르겠다면 거꾸로 선도지구로 지정이 안 돼도 사업이 진행될 수 있을 만한 곳을 보는 것도 방법”이라고 말했다. 이어 “1기 신도시 특별법이 나온 게 사업성이 낮아서인데 반대로 분당이나 일산엔 생각보다 대지지분이 괜찮은 단지들도 있다. 그런 곳들은 용적률 인센티브를 안 줘도 자체적으로도 사업을 진행할 수 있다”면서 “이들 단지 중에 역세권 입지에 이주 수요를 받을 수 있는 중대형 평형으로 투자를 고민해보는 것도 방법”이라고 조언했다.

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  일산 부활할 수 있을까, 그 조건은?

  박경훈 기자 2024.06.30

  [이데일리 박경훈 기자] 서울에서 멀고 먼, 노후화된 ‘베드타운’으로 전락해버린 일산이 부활할 수 있을까.30일 이데일리 유튜브 ‘복덕방기자들’에서 만날 수 있는 ‘지도로 보는 부동산’ 13번째 시간에는 경기도 고양시(일산)를 돌아본다.인구 100만 ‘특례시’인 고양은 1기 신도시 일산이라는 브랜드가 더 친숙한 지역이다. 심형석 우대빵연구소장은 “사실 일산 신도시는 서울 노원·도봉구와 위도 차이가 크게 없다”면서 “덕은지구는 서울 강서구와 위도 차이가 크게 없다. 서울의 서북권이라기 보다는 서울의 서쪽이라 생각하면 맞다”고 말했다.일산의 가장 큰 관심은 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’에 따른 정비사업이다. 심 소장은 “1990년대 입주한 일산 신도시 아파트들의 노후도는 대부분 70%를 훌쩍 넘었다”면서 “용적률은 다른 1기 신도시에 비해 낮은 169%를 보이고 있다”고 설명했다.이 때문에 심 소장은 “나름대로 사업성이 있다고 판단은 된다”고 평가했다. 사업성의 핵심은 △일반분양을 얼마나 높은 가격에 많이 할 수 있고 △얼마나 빨리 재건축을 추진하며 △흥행이 가능하냐 등에 달렸다.만약 일산 정비사업이 지지부진해진다면 어떻게 될까. 심 소장은 ‘슬럼화’까지는 아니지만 공실이 많아질 수밖에 없다고 전망했다. 그는 “일산 거주민 중에 자금 여유가 있는 사람들은 다 떠날 것”이라고 내다봤다.정비사업이 이뤄진다고 해도 수많은 일반분양을 받기 위해서는 일산 자체 일자리 개선이 시급하다. 심 소장은 “분당과 달리 일산은 그럴듯한 일자리를 가지고 있지 못하다”며 “이 때문에 고양시에서는 일산테크노밸리, 방송영상밸리 등을 추진 중이다”고 설명했다.일산의 대장 아파트로는 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선 역세권인 킨텍스 인근이 꼽힌다. 김 소장은 “이 중에서 킨텍스원시티가 대장 아파트”라면서 “2021년 중반에는 전용 84㎡ 기준 최고 16억원대까지 찍었다. 최근에는 12억원대에서 거래가 되고 있다”고 말했다.다만 추천하는 아파트로는 일산 지역보다 덕양구 택지지구를 꼽았다. 심 소장은 “서울 접근성이 좋은 덕은, 지축, 삼송지구를 추천한다”면서 “전용 84㎡ 기준 10억~12억원의 시세를 이루고 있다”고 전했다. 이밖에 DMC와 가까운 항동지구와 서울 백련산을 끼고 있는 서대문, 은평 지역 아파트 역시 전망이 좋다는 평가를 내렸다.