이마트 가양점 개발, 860억 리파이낸싱 완료…내년 1분기 본PF 목표

[이데일리 김성수 기자] 서울 강서구 이마트 가양점 부지에 들어설 지식산업센터 개발사업이 최근 대출 리파이낸싱을 마쳤다.

리파이낸싱을 통해 새롭게 받은 대출 860억원은 내년 4월 만기를 맞는다. 사업 시행사는 내년 1분기 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환을 목표로 착공 준비에 속도를 내고 있다.

브릿지론 1160억 만기…신규 860억에 대환 성공

13일 금융투자업계에 따르면 서울 강서구 이마트 가양점 부지에 지식산업센터를 개발하는 사업의 브릿지론 일부가 최근 리파이낸싱 됐다.

서울 강서구 가양동 449-19번지 일대 이마트 가양점 부지 (사진=네이버맵 캡처)

이 사업은 서울 강서구 가양동 449-19번지 일원에 있는 이마트 가양점을 철거하고, 해당 부지에 지상 21층 규모 지식산업센터와 판매·근린생활시설을 신축하는 프로젝트다.

당초에 오피스텔 등 복합시설을 지으려고 했지만, 고금리와 부동산 경기 침체로 오피스텔 수요가 줄어든 데 따라 지식산업센터로 바꿨다.

시행은 케이스퀘어그랜드강서피에프브이(PFV), 시공은 현대건설, 자산관리는 코람코자산운용이 맡고 있다. 케이스퀘어그랜드강서PFV는 과거 ‘하나대체투자그랜드강서PFV’에서 사명을 변경했다.

주요 주주 구성은 △이스턴투자개발(49%) △현대건설(29.9%) △코람코자산운용(15.1%) △신한자산신탁(6%) 순이다. 다만 보통주 기준으로는 현대건설(75%)의 비중이 가장 높다.

사업장은 현재 기존 건물 철거와 부지 정리 작업을 진행 중이다. 당초 지난 7월 착공을 목표로 했지만, 현장에서 도면과 상이한 구조가 발견돼 철거공법을 변경하면서 일정이 지연됐다.

이에 따라 착공 시점은 내년 5월, 준공은 오는 2029년 상반기 이후로 늦춰질 전망이다. 이 사업의 본PF 일정은 현대건설에서 내부적으로 검토해왔다. 당초에는 착공 이후 본PF를 조달할 예정이었다.

다만 지금은 현장 상황에 맞춰서 착공할 예정인 만큼 본PF 조달 시점도 확정할 수 없다. 본PF 조달 시점은 내년 1분기로 예상되고 있으며, 현재는 아직 브릿지론 단계다.

(자료=감사보고서)

◇ 현대건설, 100% 연대보증…내년 1분기 본PF 추진

케이스퀘어그랜드강서PFV는 작년부터 비욘드스카이제십사차를 통해 총 2900억원 규모의 브릿지론을 조달했다.

이 중 지난해 11월 실행된 1160억원 대출만이 남아 있었는데, 지난 7일 만기가 도래하자 약정금 860억원 규모의 대환(리파이낸싱) 대출을 체결했다.

이번 대출은 내년 4월 20일 만기가 도래하며, 이 자금으로 기존 1160억원 잔액을 상환한다.

해당 대출채권을 기초자산으로 발행된 자산담보부 기업어음(ABCP)의 주관회사 및 자산관리자는 한국투자증권, 업무수탁자는 NH투자증권이 맡았다.

케이스퀘어그랜드강서PFV의 신용등급과 사업 현금흐름에 따라 상환 가능성이 달라질 수 있어, 현대건설은 대출금 100% 전액에 대한 연대보증을 제공해 신용도를 보강했다.

또 다른 브릿지론인 비욘드스카이제이십일차 대출 4600억원은 내년 2월 10일 만기가 돌아온다.

비욘드스카이제이십일차가 ABCP를 발행해서 조달한 자금으로 케이스퀘어그랜드강서PFV에 원금 4600억원 대출을 실행하고, 케이스퀘어그랜드강서PFV가 지급하는 대출원리금으로 ABCP를 상환하는 구조다.

이 유동화거래 역시 한국투자증권이 주관하고, NH투자증권이 업무수탁을 담당한다.