해외 부동산 투자 부실 우려 지속…“오피스 중심 맞춤형 감독 강화”

[이데일리 최정훈 기자] 고금리와 재택근무 확산 등으로 해외 부동산 시장 침체가 장기화되면서, 금융회사의 대체투자 자산에 대한 건전성 우려가 커지고 있다. 금융당국은 이에 대응해 분기별 모니터링을 강화하는 한편, 대체투자 리스크 관리 기준과 제도 개선을 병행하고 있다.

4월 28일 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지.(사진=연합뉴스)

15일 금융감독원에 따르면, 금융회사의 해외 부동산 대체투자 잔액은 2023년 말 57조6000억원으로 정점을 찍은 뒤 점차 감소해, 지난해 9월 말 기준 55조8000억원을 기록했다. 다만 전체 투자 중 약 37%(20조6000억원)가 오피스 자산에 집중돼 있어, 구조적 취약성은 여전히 해소되지 않고 있다.

특히 투자 만기도래가 본격화되면서 EOD(기한이익상실) 자산 규모는 지속적으로 증가하고 있다. 2023년 6월 말 1조3300억원이던 EOD 자산은 2024년 9월 말 2조6400억원까지 확대됐다. 다만 최근 분기 증가폭은 300억원에 그치며, 손실인식을 통한 리스크 흡수 효과가 일부 나타나고 있는 것으로 평가된다.

금감원은 “해외 부동산 대체투자 규모가 금융권 총자산 대비 0.8% 수준으로 크지 않고, 자본비율도 양호해 시스템 리스크로 확산될 가능성은 낮다”고 진단했다. 하지만 특히 오피스 부문에서는 구조적 위험이 현실화된 사례들이 확인되고 있어, 금감원은 사업장별 맞춤형 감독에 나설 방침이다.

대표 사례로는 미국 펜실베이니아의 한 오피스가 있다. 유연근무 확산으로 주요 임차인이 중도 퇴거하면서 자산 가치가 급락했고, 2023년 6월 리파이낸싱에 실패하며 EOD가 발생했다. 공매 절차도 무산됐으며, 현재는 선순위 대주 명의로 자산 이전이 진행 중이다.

시카고 소재 오피스 사례는 임대율이 양호했음에도, 미국 오피스 시장 전반 악화로 인해 리파이낸싱에 실패하며 EOD가 발생했다. 현재 임차인의 중도 퇴거와 위약금 확보 등을 통해 대출금 일부 회수를 검토 중이다.

금감원은 이러한 리스크에 대응해 대체투자펀드 자산에 대한 외부평가 의무화 등 제도 개선도 병행 중이다. 자본시장법 시행령 개정에 따라, 오는 9월부터는 연 1회 이상 외부 전문기관의 자산 평가가 의무화될 예정이다.

또 업권별 리스크관리 모범규준 개정을 통해, 투자 판단과 사후관리에 필요한 내부통제와 리스크관리 역량 강화를 유도할 방침이다. 증권사와 자산운용사 등 금융투자업권에 대해서는 개정이 이미 완료됐으며, 은행·보험 등 타 업권은 올 상반기 중 순차적으로 개정이 마무리될 예정이다.

금감원 관계자는 “EOD 등 위험자산에 대해 손실인식의 적정성과 리파이낸싱 진행 현황 등을 집중 점검할 계획”이라며 “해외 대체투자가 실질적인 투자관리 역량 아래 이뤄질 수 있도록 제도 기반을 보강하겠다”고 전했다.