‘스타필드 청라’, 2조 투자유치의 난[마켓인]

[이데일리 마켓in 지영의 기자] 신세계그룹이 ‘스타필드 청라’ 준공에 필요한 2조원 규모 자금을 구하기 위해 국내외 투자시장 문을 두드리고 있다. 다만 정용진 신세계그룹 회장이 주력하는 핵심 사업임에도 금융권에서 선뜻 나서는 투자자가 없는 분위기다. 화려한 청사진에도 사업의 실제 성공 가능성에는 의문부호를 찍는 분위기다.

최대 2조 조달 파트너 찾는 신세계

13일 투자은행(IB) 업계에 따르면 신세계그룹의 부동산개발 자회사 신세계프라퍼티는 스타필드 청라 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달을 위해 금융권과 협의를 진행 중이다. 스타필드 청라는 인천 서구 청라동에 대형 쇼핑몰과 돔구장, 숙박시설 등이 결합된 복합 엔터테인먼트 시설을 조성하는 사업이다. 연면적 51만㎡, 지하 3층 지상 9층 규모로 지어질 예정으로, 오는 2027년 12월 준공을 목표로 삼고 있다.

목표 기한 내 스타필드 청라의 준공 성사 여부는 올 상반기 투자유치 동향에 달렸다. 프로젝트 준공까지 필요한 총 자금은 약 2조 수준. 우선 시장에서 투자금을 모아줄 자금조달 파트너(금융 주관사)부터 잡기 위해 국내외 은행 및 자산운용사, 증권사 등을 상대로 협상을 진행 중인 것으로 파악됐다.

현재까지 신세계 측에 자금 조달 의향을 밝힌 회사는 외국계 사모펀드 운용사인 맥쿼리자산운용이다. 맥쿼리측은 약 1조9000억원 중 1조원 초반 규모의 금액을 PF대출로, 6000억~7000억 안팎의 자금을 신세계그룹과 투자자들의 지분투자(에쿼티)로 조달하는 구조를 제안한 상태다. 1분기 중 다른 대안이 없을 경우 맥쿼리가 신세계그룹의 최종 파트너가 될 가능성도 있다.

다만 신세계그룹 측은 우선 맥쿼리 측의 제안을 보류해두고 다른 파트너를 탐색하고 있다. 2조에 달하는 거액의 자금을 끌어와야 하는 만큼 자금조달 금리·구조 면에서 청라 프로젝트에 부담이 가지 않을 우호적인 조건을 제시할 투자사를 찾고 있는 것이다. 무엇보다 그룹사 전반이 적자에 부침을 겪고 있는 만큼, 신세계그룹 차원에서 직접 투입하는 자금을 최대한 줄이는 방향도 주요 고려 요인이다.

이와 관련 신세계프라퍼티 관계자는 “스타필드 청라 관련 자금조달을 위해 유수의 외부 투자자를 유치 중”이라며 “아직 계약이 확정된 회사는 없다”고 설명했다.

스타필드 청라 예상도

◇ “정용진의 푸른꿈, 너무 비싸다”…스타필드 청라 우려의 시선

신세계그룹 차원에서 스타필드 청라의 성패는 상당히 의미가 크다. 초대형 프로젝트인 만큼 성패가 그룹사에 미치는 영향이 크고, 유동성 위기에서 건져낸 신세계건설의 핵심 사업이기도 하다. 그룹에서 지원사격을 받아 재무건전성을 개선한 신세계건설은 청라 사업에 전담 조직을 꾸리고 사활을 걸고 있다.

다만 투자시장에서는 내수부진이 이어지는 상황에서 초대형 레저·쇼핑·주거 복합형 테마파크가 성공할 수 있을지에 의구심을 보이고 있다.

특히 스타필드 청라의 수익 기대감 기반에 사업장 개시 이후 연간 2500만명 수준의 방문객이 확보될 것이라는 전제가 있으나, 실제 방문 수요로 이어질지도 불투명하다는 평가다.

신세계 측은 각 지역에서 운영하는 스타필드를 중심 축으로 돔구장 행사와 테마파크 리테일 비즈니스, 여기에 장기적으로는 주거까지 맞물려 돌아가는 방향으로 사업 확장 전략을 검토하고 있다. 한 번 스타필드를 방문하면 2~3일 이상 체류하거나, 레지던스 장기 계약을 맺고 체류하는 이용자를 대거 확보하겠다는 전략이다. 레지던스용 오피스텔의 목표 분양가가 8억대, 생활 복합 케어를 제공하는 럭셔리 주거 서비스의 이용료도 최소 수백만원대로 계획하는 것으로 알려졌다. 장기적으로 스타필드 청라 내에 주거형 비스니스를 추가해 거주자들을 기반으로 한 상시 고객 수요가 있을 것이라는 점도 투자 관련 영업 시 하나의 강점으로 활용하는 모양새다.

한 투자업계 관계자는 “화려한 사업이지만 선뜻 투자에 나서기는 쉽지 않다. 사업성에 대한 고민이 더 필요할 것으로 보인다”며 “투자비용 대비 수익을 낼 수 있을 만큼 방문자를 끌 수 있을지가 우려요인”이라고 평가했다.